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深化城镇住房制度的目标之一是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。但在实际操作过程中，目前还存在两个误区：一是认为住房商品化就是卖房，租房则不是住房商品化；二是认为买房就是住房商品化，而不管卖价是否合乎价值规律的要求。其实，这两种观念都是不正确的。所谓住房商品化就是住房的生产、分配、交换、消费都必须按照市场经济的机制运行，也就是说，在住房的生产上，住房建设由国家或单位为主转为以个人或房地产开发商为主；住房分配由实物分配变为货币分配，根据价值规律，按住房的商品价格出售或出租；在住房的交换上，将开放和完善地产市场，个人的住房买卖、交换行为成为住房市场交易的主体；在住房的消费上，由于住房是一种使用年限长、价值量大的特殊商品，在消费过程中的管理、维修、服务、装饰、改造等也要纳入市场经济轨道，按市场机制运行。因此，住房商品化的实现形式既可以是出售，也可以是出租。
许多人认为个人买房应该成为我国城镇居民住房制度改革的目标模式。认为推行个人买房的直接目的就是为了实现“居者有其屋”，亦即改变“住房由国家包”的传统观念，确定住房的商品属性，调动国家、企业和个人三方面的积极性，从而最终解决我国城镇居民的居住困难问题。但笔者认为这种观点是值得商榷的。这是因为，解决我国城镇居民的住房困难问题固然可以通过推行个人买房的途径去实现，但同时也可以用公有住房出租的途径来解决。即使像美国、日本、瑞典、法国等发达国家，住房的自有化率也并不是都很高，它们中较大多数国家的自有化率也不过在50％—70％之间，而且各国政府都通过采取各种补贴援助等形式来解决中低收入者的租房问题。如美国的“试验性补贴计划”、日本的“住房建设计划”、新加坡的“公共住房保障计划”、马来西亚的“廉租屋计划”等等。我国作为一个发展中国家，生产力水平比较低，人们尚不富裕，通过租赁来解决中低收入家庭的住房困难问题更为必要。因此，我国房改的目标模式只能是同时包含个人买房和住房租赁两方面内容的住房商品化。
至于在我国现阶段，住房出租与出售孰主孰次？笔者认为，可根据具体情况来确定。由于我国幅员辽阔，城市之间、行业之间经济水平差异较大，因而不能笼统而定。在沿海及经济较为发达的地区，城镇居民经济条件较为优越，收入水平较高，这些地区的房改可以住房出售为主；相反，在内地及经济较为落后的地区，基于城镇居民的收入水平还普遍不高，现阶段可以住房出租为主。特别是对于低收入家庭、社会优抚户和特困户，应建立以低收入为对象的住房保障体系，由政府和单位提供一定数量的公有廉租住房，供他们租住。因此，在我国现阶段的住房制度改革中，租房和售房孰主孰次，并不是一个很重要的问题。现在的关键是同时重视住房出租和出售在住房改革中的地位和作用，使租、售两个轮子在市场经济的轨道上同时运转起来，而其中的切入点是提高房租，使人们感到买房和租房在经济上是同样的，而不是急于把公有住房卖掉。
近年来，许多地方开发与销售不成比例，商品房积压，一些套型合理、设施齐全的商品房静卧在那里，无人入主，马赛克墙面、铝合金门窗等诱人眼羡的表象后面是资产闲置的沉重包袱。与此同时，住房困难户大量存在。商品房是一种商品，得到它的前提是必须付钱。遗憾的是，有钱的人不一定要房，要买房的人不一定有钱。因而建设部有关专家已多次呼吁：要求房地产开发商多建经济适用房，把过高的房价降下来，否则将不利于我国城镇居民住房制度改革的进程。但是，商品房的价格很难下降，除建材涨价因素外，商品房还需承担土地费、税费等数十种费用，推动了成本的提高，最终使商品房价格居高难下，即使是各地区已在实施的安居工程，即所谓的廉价经济适用房，价格还是很高。对于工薪阶层而言，房价已超过了大多数人的经济承受能力。
但问题是：该怎样加速解决目前已经建好的商品房呢？于是，各有关部门采取了一系列措施。楼宇按揭就是房地产开发商普遍采用的方法。另外，各地政府还积极推行公积金制度，为职工购房提供低息贷款；再则由单位和个人共同负担购置安居房等等。但接下来问题是这些措施的共同点都是居民必须具有相当的经济实力，仍需即时支付相当一部分房款。那么，能否使居民只要花费适量的资金就能圆其住房梦呢？笔者认为：租赁是解决目前商品房供求矛盾的又一有效途径。
所谓租赁，是指出租人以收取租金为条件，将所拥有的资产定期出租给承租人使用的一种信用业务，它是资产所有权与使用权相分离的一种资金流通形式。它的特点是承租人可以不先垫支资金，通过租赁形式先使用资产，后分期支付租金。笔者认为，在商品房市场同样可采用租赁的形式，即由租赁公司出资买下商品房，然后向居民出租，或者由开发商将空置的商品房直接出租，并收取一定的租金。从理论上讲，这与我国城镇居民的住房制度改革并不违背；从实践上讲，采用租赁的形式也有多种优越性：第一、可使商品房经营多样化。商品房可以出售，可以出租，也可以先租后售。后者要比前者灵活，因为购买者在租赁期间若情况发生变化，如单位拿到了房屋，或调离本地等，便可以将房屋退还给经营者，而经营者又可将房屋重新租给别的住户或将旧房出售。由于经营者经营多样化，就可大大减少房屋的空置率。第二、可以使城镇居民化较少的资金就能住到房屋。尤其是那些暂时住房困难户，可以花费少量的资金就能解决燃眉之急。从某种意义上说，还能规范目前的租房市场。
从长远看，建议将目前各地都在推行的住房公积金制度与上文提到的租赁结合起来。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金委托当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设要给予适当的扶植，如各种税收和配套费的减免等等，尽量降低建房成本，再将这些住房以较优惠的租金出租给住房困难户。若单位再能给予一些房租补贴，一些普通居民也还是能够承受的。当然，也同样可以采用先租后售的方式，该方式对于房管部门来讲，由于租金较高，因而可将收取的租金再投入建房，从而促使资金运行的良性循环。（沈健）
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