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八大因素房价看涨 八大措施有效调控 天津房市“急刹车”
北方网消息:4月19日上午，天津市政府召开了第23次常务会议。据透露，天津市政府将要加强房地产市场的调控力度，将天津全年的商品房平均价格涨幅调控在10%左右。
在城市基础建设加快，市民对未来经济增长的良好预期，建筑成本的提高，住房消费观念改变等多方面因素的拉动下，天津一季度房价实现两位数增长。
多方因素促成
楼市“涨升”不断
“水木天成”大年初八就出现了排队购房的现象，2月份成交300余套；“第六田园”还没正式开盘，就已经有3000多客户预约登记；“太阳城”创下了一个月卖出400套的记录……来自各个楼盘的统计直接反映了天津楼市的火爆场面，异常火爆的楼市自然带动了天津房价的“涨升”不断。国家发展和改革委、国家统计局公布的全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年一季度，与去年同期相比，共有9个城市房价涨幅超过10个百分点。天津紧随上海、沈阳、青岛、重庆之后，名列第五，涨幅为14.2%。
在分析房价看涨的原因时，南开大学教授曹振良归纳了11个因素：1、经济发展的常规因素；2、政策预期因素；3、人们的心理预期；4、投资或投机的需求；5、城市建设；6、银行业金融业的正常发展，消费信贷、证券化的推动；7、国际经济发展、全球化，资金和厂商进入，新材料进入；8、社会资金流入，资金追求利润率；9、成本拉动建材、土地价格，装修价格上涨；10、行业带动、互动，如汽车产业和住宅互动；11、产业创新，如分时度假带动旅游房地产。
具体分析天津，虽然房价升高的原因也无外乎曹教授归纳的这11个方面，但在诸多原因中有四点值得注意。
房价看涨源于城市发展。在分析天津房价一季度14.2%的增长速度时，拆迁的刚性拉动是不容忽视的。拆迁一般有拆一带动四的效应，就是说拆10平方米，带动40平方米的消费意向。一批大型城建项目的开工，催动了天津一轮大规模的房屋拆迁，2003年共拆迁450万平方米，在短时间房屋需求量呈井喷态势增长。没房的买房，有房的改善，一时间各种类型房屋市场需求持续增长，房屋交易空前活跃。
房价看涨源于对经济增长的看好。天津房地产开发企业协会副秘书长绍七杜在分析房价上涨原因时说，房价走高与经济增长有很大的关系。从去年到现在市民的预期普遍比较好，一是对天津的经济增长，天津GDP已经连续13年两位数增长，这是有目共睹的。二是对收入的预期。2003年城市居民人均可支配收入10313元(新口径)，农民人均纯收入5861元，分别增长10.5%和10.3%。
房价看涨源于成本推动。钢材、水泥等建材价格在一定程度上推动了房地产价格的上涨。如今，在房屋建筑材料的使用上，在国家限用红砖之后，大量采用钢材、水泥等建筑材料，由于市场采购价格的大幅度上涨，使得房屋建筑成本有所增加，也使得一些今年新开盘的商品房项目提高了销售价格。
房价看涨源于住房消费观念的改变。过去天津人买房就是为了住，所以一次性购买的成分较大，一次性付款不想有过多的压力。现在天津人买房很多是贷款，这在客观上也放大了购买能力。其实一次性付款和贷款消费的区别有时不在于有没有这个收入，而在于消费者对前景是否看好。随着本市经济的不断增长，市民改善住房条件的要求日益强烈，使改善型、投资型住房的需求不断加大。
房地产业关联度高，带动力强。健康发展的楼市有助于拉动经济增长，实现包括城市、开发商、购房者在内的多赢局面。
楼市健康发展
有助多赢
天津市建委透露2003年天津房地产增加值增长率为17.4%，高于全市经济平均增加值2.9个百分点。房地产对天津GDP的贡献率达到了5%。房地产业关联度高，带动力强。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于加快天津发展，具有十分重要的意义。从目前的现状来看，保持房地产业的良好发展态势，对包括开发商、购房者在内的各方都有利。
南开大学经济研究所博导曹振良教授说，“现在整个城市的发展与房地产业的发展紧密相关，房地产业的发展与城市经济发展与市民收入是成正比的。”房地产价格与城市土地的价格是相互作用，相辅相成的。土地收益主要用于城市的可持续发展。通过土地储备和土地“招拍挂”出让制度的实施，为促进国有企业改革、分流安置职工、筹集城建资金，取得了一定的效果。另外，土地收益还用来支援城市重大项目建设和基础设施建设，使城市越来越漂亮，居住环境越来越优美。
住房消费具有消费与投资的双重性，老百姓素来就有“买涨不买跌”的消费心理。作为消费者，谁也不希望房价攀升，购买高价房；作为投资者，买房人更不希望房价走低，自己的财产缩水。事实上，房地产价格的大幅波动将给整个社会的经济生活带来动荡，香港房地产业的发展给了世人深刻的教训。因为房地产价格的波动，香港市民个人资产平均缩水40%。房地产作为投资品，已经成为百姓新的投资方式。国外的租金回报，纽约、东京都在4%以下，我国如上海则高达7%，天津也不低。除了股市、邮市、汇市，楼市成为老百姓又一投资渠道，用于资金保值增值。现在买房投资的信息可以说是老百姓茶余饭后津津乐道的话题。天津拥有产权房的市民越来越多，如果房价大幅下跌，受损失的将是大多数的市民。维护天津房地产业健康有序发展有利于维护市民财产的保值增值。
但商品房涨幅过快也有悖于房地产业的健康发展，增长过快的房价容易造成，房价与需求的错位。目前天津的商品房销售中，需求型消费还是占大多数。如果房价增长过快将会抑制中低收入家庭的购买，从而引起房源的相对过剩，造成部分房屋空置。而空置房将占压社会资金，甚至引发房地产企业资金链的断裂，增加银行呆、坏账，严重的甚至引发金融风险。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌就房价问题曾提出过建议：政府要注意对房价和地价的调控。要力求房价和地价有一个平稳的幅度上升，房价的上升应该与GDP的增长幅度相吻合，不宜涨幅过快。城市地价的不断上升是必然的，应做到稳中有升，即宏观的调控和适度供应。政府必须控制房价上涨幅度与人均可支配收入的涨幅相适应。
既要保证市民，特别是中低收入家庭的购房需求，又要保证整个房地产业健康有序发展防止房地产业大起大落，这就需要将房价调控在一个合理的增长水平。天津市政府将这个目标确定为———全年平均增长幅度控制在10%左右。
政策调控市场
年均价格涨幅锁定10%
房价适度上涨能带动房地产业发展，上涨过度又会把大批中低收入者拒之门外。
有关专家分析说，天津房价上涨是需求拉动和成本推动共同作用的结果，基本合理；但房地产市场中也存在少数短期投机、以及开发商手中大量囤积商品房等情况，这些现象对市场的健康、持续、平稳运行是不利的；需要适时、适度采取有效措施，加以调控，保持健康稳定发展态势。既要保证市民特别是中低收入家庭的购房需求，又要保证整个房地产业健康有序发展防止房地产业大起大落，这就需要将房价调控在一个合理的增长水平。天津市政府将这个目标确定为———全年平均增长幅度控制在10%左右。
10%调控目标的制定并不是无源之水，这个10%是与天津2004年经济和社会发展各项目标相契合的，是与城市居民收入的平均增长幅度大体相当。天津市十四届人大二次会议上作出的《政府工作报告》中提出了天津2004年全市经济和社会发展的主要预期目标。其中，国内生产总值增长11.5%，按13%组织；全社会固定资产投资增长18%，按20%组织；城镇登记失业率控制在4%以内；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10%以上。
值得注意的是天津市政府提出10%目标时用的是这样的措辞：“要加强对房地产市场调控力度，将本市全年商品房平均价格涨幅努力调控在10%左右。”这里特别强调了两个词“市场”和“调控”。而随后天津市建委推出的8项措施，也正是突出了“市场”与“调控”。政府通过宏观政策调控市场，而市场供求关系的改变影响价格。
曹振良教授分析说，这些措施的出台显示了政府已着力把房地产工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来。总体思路是：以经济手段为主，需求和供给调节并举；重点在土地供应、优化市场结构、完善交易规则三个环节上加强调控。而这8项措施的出台其目的是满足中低收入家庭的购房，并不会打压现在楼市的发展态势
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