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记者在采访天津市物业市场存在的问题时，发现开发商售房承诺不能兑现、房屋存在质量问题、维修基金预留不到位、业主无法领取产权证等一系列问题，均是房地产开发商前期遗留下来的麻烦。正是这些麻烦导致业主与物业公司产生不必要的矛盾，这是目前物业市场存在的主要顽症之一。天津市河北区鸿基公寓存在的问题就是个典型案例。
开发商遗留问题重重 新老物业均收不上钱
鸿基公寓地处河北区金纬路，总建筑面积6.8万平方米，分为17层和19层的六个高层楼座，住户640户。在这六个高层楼座中，有四个还迁楼、一个写字楼和一个商品房楼。康卓物业是鸿基公寓的前物业公司，该公司于2002年开始对小区进行物业管理，管理初期业主与物业公司关系比较融洽，但由于开发商遗留的产权证、智能设备不到位等问题长期得不到解决，业主将矛盾转移到物业公司身上。
三年来，物业费收缴率平均仅为20%，康卓物业三年亏损达100余万元。今年2月，康卓物业被迫退出。其后，鸿基公寓业主委员会选定了明星物业为新的物业管理公司。明星物业接手小区的第一个月，投入10万余元改善小区环境设施，当月物业费收缴率上升至95%。随着时间推移，小区诸多问题仍未得到根本解决，部分业主以此拒绝缴纳物业费，物业费收缴率一直在50%左右。
开发商让百姓失望 不交物业费成对策
“康卓物业在退出鸿基公寓后，目前正在市内六区寻找新的项目，但肯定不再接住宅项目了。”提起鸿基公寓，郑猛颇为无奈，“按合同约定，康卓物业服务应于2005年6月份到期，之所以提前撤出无非是因为物业费收缴率太低，我们实在维持不下去了。”据郑猛介绍，根据当时的物业成本核算，对于鸿基公寓的四个还迁楼的物业收费标准为每月0.6元/平方米，写字楼和商品房的物业收费标准每月为1元/平方米，可400多户还迁户中有350户不交物业费；商品房和写字楼的200多户中，有100多户不交物业费。
郑猛说，康卓物业本来与业主的关系不错。既然关系不错，业主为什么还不交物业费呢？据记者了解，很多业主在开发商承诺无法兑现、产权登记证无法办理的情况下，不交纳物业费成为唯一的维权砝码。
四家公司来考察 只有一家愿进驻
2005年2月28日，康卓物业撤出鸿基公寓。
根据电梯使用安全规定，前物业公司撤出后，在没有新的物业公司接管的情况下，电梯被迫停开。由于鸿基公寓的六个楼座全部都是高层，所以在康卓退出后，物业办马上介绍了四个物业公司到小区进行考察。另外，鸿基公司的部分业主也联系了一些物业公司。然而，这些物业公司在考察完毕之后，只有骊氏表示愿意接管小区。
可由于骊氏个别物管人员的素质与工作方法引起了小区业主的反感，后经河北物业办与鸿基公寓的业主委员会协商，通过招投标的方式，选定明星物业为鸿基公寓新的物业管理公司。
当初满心热情 换来业主迁怒
康卓物业撤出后，小区无人管理，秩序混乱。2005年3月11日，明星物业管理有限公司进驻鸿基公寓。开发商和原物业公司均遗留下诸多问题，现在公司开展工作困难重重。毛芙萍说：“起初，我满腔热情地接手小区，相信能把小区搞好，可现在我发现事情并不像想象的那么简单。”房屋产权证、小区智能化设备、房屋质量等问题至今仍未解决，开发商和原物业公司都已人去楼空，于是部分业主迁怒于现物业公司，物业费收缴率仅为50%。公共设施维修基金更是不知去向。资金的严重缺乏使小区各项设施的改善工作无法进行。“物业公司的运作需要大量开支，现在很多费用我们都是自掏腰包。”毛芙萍说。
业主：开发商多项承诺不能兑现
据鸿基公寓业主称，业主购房时开发商许诺入住后一年到一年半为业主办理产权证。4号楼和5号楼共计400余户返迁户每户曾缴纳1万余元产权集资费。但直至2003年年初开发商离开，鸿基公寓房屋产权证仍杳无音信。业主们走访了河北区建委、房管局、物业办了解到开发商未在相关部门办理初始登记手续。另外，业主购房时开发商曾许诺鸿基公寓是智能化小区，配备三表远传、可视对讲门铃、防盗报警窗、电视探头、烟感器和报警系统等设施。至今三表远传的承诺没兑现，其余设备由于长期失修，处于瘫痪状态。“智能化小区”无从谈起。
房管局：产权登记问题9月有说法
开发商没有办理产权初始登记使业主至今无法拿到产权证，这是导致业主与物业公司矛盾的最直接原因，这个问题能否得到解决呢？记者从市房管局权属处了解到的情况是，鸿基公寓的开发商已被法院查封。鸿基公寓的问题属开发商遗留问题，根据今年5月25日通过的《天津市房屋权属登记条例》有关规定，业主在出示相关资料后，也可以拿到产权证。该《条例》自今年9月1日起正式施行，目前房管局权属部门正在对相关工作进行积极准备，鸿基公寓的业主遇到的产权证问题近期有望解决。
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