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昨天下午，由今晚传媒集团、天津市工商业联合会、2006中国天津投资洽谈会组委会联合主办的“2006投资天津房地产高峰论坛”在喜来登大酒店成功举行。众多知名专家学者、房地产开发企业领军人物齐聚一堂，就“投资天津”话题展开讨论。
随着环渤海经济圈成为中国经济增长的“第三极”，作为环渤海地理中心的天津，已经成为众多地产“大鳄”全国布局中的必争之地。如果说前几年外地开发商进津还仅仅是在试探市场的话，那么今年，众多外埠开发商在天津的发展已经全面进入战略布局阶段。在滨海新区的拉动和基建投资的刺激下，一场地产投资战略会战已经展开。
投资战略布局初现“大模样”
1994年进入天津的万科，今年将有水晶城、东丽湖·万科城、假日风景和金色家园四个项目开售。同时，东丽区张贵庄的四季花城项目正等待审批，开发区一个项目用地也在洽谈中。这样，万科在天津东、南、西、北以及滨海几大区域的战略布局已经初步完成。
天津富力城房地产开发公司总经理张璇表示，富力在天津的发展将不仅局限于老城厢，西部杨柳青、南部梅江、东北部近郊以及滨海新区都是富力的战略发展方向。
合生创展在宝坻的京津新城项目已经初现雏形，位于天津核心地段的两大高层公寓项目也将于今年启动。除此之外，天津市区还有两个中高档项目正在运作。据合生创展集团副总裁杨小平介绍，合生还将关注其他郊区的大块土地，进行大规模社区开发。
招商局地产(北京)有限公司董事长贺建亚介绍，今年招商整个投资规模和去年相比有较大增长，而天津将成为投资重点。目前招商在天津的两个项目仅仅是小试牛刀，下阶段招商将展开在天津的战略扩张。
此外，首创、万通、中远、复地、金地等外地开发商也纷纷加速在天津的市场布局。而新加坡丰树、新加坡腾飞、亚洲ADM、摩根士丹利、凯德置地、德国ING、美林银行等众多海外投资机构也悄然来津物色投资项目。滨海新区为攻城区改造为守。“吸引众多外埠地产‘大鳄’纷纷在天津展开战略会战的原因有二：一是滨海新区的拉动，二是城区改造‘保底’。”天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫说。“在环渤海经济圈被纳入国家战略的当口，作为环渤海地理中心的天津，对打算实施全国战略的地产商具有不可抗拒的诱惑力。”
卢卫指出的第一个原因，自然和国家最新制定的整体发展战略有关。在今年的“两会”上，滨海新区被正式批准纳入到国家“十一五”发展规划当中，预计未来将会有大量资金进入天津，进而拉动居民就业、收入，同时带来大量三外人员住房需求。而且在刚刚被国务院批准的《天津市城市发展总体规划(2005-2020年)》中，除了原有的产业、制造业外，滨海新区还将发展“生态宜居”的“滨海新城”。一系列利好政策的出台，为众多全国化地产商提供了良好预期。
而第二个原因，则基于近些年来天津市政府对城区展开的大规模基础设施改造。2003年全面展开的海河开发改造，到2010年投资将累计达到1050亿元，共涉及海河周边212平方公里的区域。天津大规模的城市基础设施建设也就此拉开帷幕。快速路、地铁、轻轨、第二条京津塘高速公路、京津高速铁路等一系列重点基建工程全面展开，基础设施建设已经成为天津房地产市场快速发展的新支点。外来购买力改变市场格局
张璇认为，一个城市的房地产发展不能仅仅停留在单纯依靠本地购买力上，外来人口的引进至关重要。而随着天津经济的不断发展，外来人口的不断补入已经初现端倪。
据了解，本市一些高端楼盘中外来客户比例在不断增加。天津万顺置业有限公司副总经理凌朝翔透露，其开发的赛顿中心项目，有一半客户是外地人，尤以浙江、广东、福建等地客户居多。合生创展杨小平介绍，其在宝坻的京津新城项目，北京客户比例已经占到20%，而且还有进一步增长的趋势。另外，外籍人士在津购房数量也有很大增长，如浩天天娇源的外籍客户比例达到了30%；时代奥城约为20%；汐岸国际约为10%。其他如阳光100、万科水晶城、仁爱濠景庄园等项目外籍购房者也不在少数。
“当然，这些外地客户多少都和天津有一些渊源，比如有些原本就是天津人，后来到外地发展的；有些是天津的女婿或媳妇，跟随爱人回天津置业的。”凌朝翔对记者说，“但无论哪种情况，都代表了一种新的趋势。”
21世纪不动产天津区域分部董事长崔晶雪认为，目前天津房地产市场正在转型，由过去单纯由本地购买力消化转向由本地和外地购买力共同消化。“2003年以前，天津楼市中购房者100%都是本地人，可是现在，在天津买房的外地人比例已经接近30%。”崔晶雪说。“经济不断发展使市场爆发出大量需求，进而促进天津市场进入良性发展。”理性扩张减少楼市泡沫
当然，众多外地开发商在天津的扩张并不是盲目的，他们正在天津理性地寻找机会。一些专家认为，这有利于减少天津楼市发展中的泡沫。
贺建亚认为，一个城市的房地产市场发展应该和当地的经济发展步调一致，既不能过早透支经济，也不要滞后于经济发展。招商局地产对于天津的中长期发展非常看好，但也不会因此而盲目跟进。现在全国聚焦天津，这对天津房地产市场的长远发展是一件好事。但过度看好、过度炒作也会使市场产生问题。因此，注意控制节奏非常重要，市场的大起大落对开发商没有任何好处。
新加坡吉宝置业下属的天津市鸿吉房地产开发有限公司投资部投资总监周成东介绍，作为一个拥有180多年历史的老品牌，吉宝置业的投资态度非常慎重。他认为，天津房地产市场目前的发展速度有些过快，尽管他们非常希望在天津有进一步的发展，但仍会采取谨慎理性态度进行投资。
“天津作为环渤海经济圈发展龙头，正在形成一种吸纳效应，外来资金迅速涌入。但也需要注意一个问题，就是盲目投资和非理性扩张不利于市场健康发展。”卢卫说，“目前来天津的外地开发商，尽管都非常看好天津的长远发展，但仍然都是谨慎、理性地选择市场机会，这样就避免了一哄而上可能造成的土地成本、销售价格非理性上涨，有利于减少泡沫的产生。”
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