业主跟风将小院“扩建”,将楼顶露台改成封闭空间,将底层改成经营性用房,而物业公司在其中处境尴尬——
近年来,“小区是我家”这句宣传语被本市多家物业公司悬挂在小区内的显著位置,而现实生活中有部分市民心中只有自己的“小家”而没有小区这个“大家”。距离保障广大业主权益的《物权法》实施还有一个月的时间,记者通过调查采访发现了小区内私搭乱建的深层次问题。
三大另类“变形”令人头疼
本市物业协会统计资料显示:小区少数业主私搭乱建引起其他大部分业主不满,要求物业公司查处前者这种行为的呼声近年来不断高涨。记者了解到,其中的三种具体行为是最令各方头疼的。
一是跟风将小院“扩建”。据了解,本市一个占地面积20万平方米的物业小区,本来有洋房、联排别墅等高档住房,公建配套和整体绿化面积等条件也非常好,但是有几个业主在装修时私搭乱建、扩充小院。物业公司对违规的业主进行过多次劝阻,但是没有任何效果。令人始料未及的是,又有多户业主“跟风”私搭乱建。未进行搭建的业主也以不交物业费为手段将不满和宣泄都转嫁到物业公司身上。
二是将楼顶露台封闭为私用。一些业主入住小区后在与其房屋衔接的楼顶平台上搭建了露台,并将该部分平台改造成由自己独用的封闭式结构的建筑,严重妨碍了相邻业主的正常采光。还有业主在装修时私自将自家卫生间窗户以下外墙拆除后改成门,把相邻业主的房顶作为自家露台使用并用塑钢材料搭建成房屋。
三是违章拆改,把住宅改成经营性住房,甚至改成小饭馆来经营。由于这样的住房经营后下水道没有采取必要的隔油设施,造成该楼下水主管道经常被堵、外溢,业主们苦不堪言。而物业公司多次劝阻制止皆无效。
物业公司维权遭遇众多难题
据业内人士透露,一些物业公司为维护大多数业主的利益,而对上述少数业主提起诉讼,但很多案件的结果使物业公司处境更难。许多物业小区由于业主会组织松散,业主公约约束力不强,物业公司没有执法权,物业管理区域内的诸多违规事宜,难以在物业公司管理的范围内得到解决。
尽管物业公司认为自身与开发商签订了《天津市物业管理委托合同》,就依法享有对小区提供物业管理服务的权利,而司法部门认定物业公司对业主提起的诉讼,缺乏法律依据,其不具备诉讼的主体资格。因为小区公共部位的所有权依法应由全体业主享有。如果物业公司起诉业主擅自封闭露台,依据《天津市物业管理条例》的规定,物业公司对违反条例或者业主公约的行为,只享有劝阻、制止及向有关行政管理部门报告的权利,而很难以诉讼主体资格胜诉。有的案件中,被告业主在平台上搭建轻体房屋,妨碍了其他房屋的正常使用,违反了《物业管理服务协议》中的有关处理相邻关系的规定,法院认定其属侵害公共利益的不正当行为。但法院同时认定,该被告业主在搭建房屋的过程中,物业公司未能及时有效的制止,还要由物业公司给付业主拆除费。
《物权法》保障小区和谐
记者在随机采访中,市民纷纷表示:在周边房产升值、环境改善的大背景下,这些被私搭乱建问题影响小区的整体居住水平在相对下降。人们期盼有更好措施能保障小区的和谐居住氛围。
本市法律界人士指出,《物权法》中关于“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理,对物业企业更好地经营管理以及为业主提供服务都提供了重要的法律依据。其中还规定,业主对建筑物专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。此外,业主不得违反法律、法规以及管理公约,将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理公约外,应当经有利害关系的业主同意。业主大会和业主委员会有权代表全体业主要求侵害业主共同利益的行为人停止侵害、消除影响、排除妨碍、赔偿损失,乃至提起诉讼。业主、业主大会、业主委员会是物业管理的基本主体,只有业主大会和业主委员会共同担负起管理小区共同事务和制止侵害行为的责任,物业小区才可能有和谐的局面。
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