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艰难的回归
——10年后重新落实“保障”主题
其实从某种意义上说，房改新政并不“新”。
“国务院在1998年就曾经提出用经济适用房来保障绝大多数人的住房，但是后来遇到东南亚金融危机，在这种情况下，为推进产业发展，就把房地产业当作了支柱产业，用住房建设来推动钢铁、水泥等行业的发展。”全国政协常委、国务院参事任玉岭接受《中国经济周刊》采访时说。
在任玉岭看来，在房地产成为一个主导产业后，其公益性和保障性逐渐丧失，造成了过分的市场化，房价越来越高，房地产业走向畸形和极端。
在1998年国务院下发的纲领性文件中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，而根据1998年“国发23号”文件的规定，经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%-70%。
据建设部的统计数据，1998—2003年的5年间，全国共建成经济适用住房4.8亿平方米，使600万户中低收入家庭改善了住房条件；基本形成了租金减免、实物配租、房租补贴等三种较为完善的廉租住房供应模式。
但之后，这一纲领性文件在执行过程中，却出现了“重市场轻保障”的倾向，导致房地产市场的发展“一条腿长，一条腿短”。
“在2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)出台后，经济适用房由‘住房供应主体’被改为‘具有保障性质的政策性商品住房’，‘住房供应主体’被大部分的商品房所替代。”中国社会科学院研究员、工业经济研究所市场与投资研究中心主任曹建海对记者说。
在曹建海看来，当时房价是老百姓家庭收入的4-5倍(指总房价和家庭年收入的比例)，比较符合家庭承受能力，虽然当时收入普遍比较低。但现在一些城市的房价早就突破家庭收入的4-5倍，甚至达到14-15倍。
“1998年房改在执行当中走样了。尽管当时的政策确实是很好的，设计也是很合理的。”曹建海对《中国经济周刊》说。
因此，在很多人看来，这次的房改新政充满了对1998年房改政策的“回归”意味。
“从全国住房工作会议传达出的主调看，一方面是落实了98年房改的基本原则，另一方面对当前房地产存在的问题提出了解决办法。”任玉岭对记者说。
在任玉岭看来，此次房产新政强化“两个70%”，尤其提出“廉租房、经济适用房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”，实际暗合了1998年房改“为绝大多数人提供保障性住房”的政策规定。
“这一规定是非常得人心的，对低收入家庭的住房保障将起到重要的推动作用。”任玉岭说。
“保障房”的受益者有多少
——“低收入群体”的界定亟待明确
“‘24号文’与全国住房工作会议给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。”北京市华远集团总裁任志强对房改新政评论说。
在任志强看来，在政府最终建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，才会根据供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。
建设部住房政策专家委员会会员谷俊青提供的数据显示，目前在全国范围内，城镇人均住房建筑面积低于10平米的家庭有1000万户，比重达到5.5%。房改新政如果能得到切实的执行，将对低收入的人群起到一定的保障作用。
但这样的惠及面依然十分有限。在众多业内人士看来，“24号文”短期可能无法迅速缓解中低收入人群的住房需求，也无法因为分散市场对商品房的需求而拉低房价。
“尽管从政府的文件看城市低收入居民的范围有所扩大，但这种扩大只是相对以往城市低保居民的范围而言的。其实，在有些城市低保收入的居民占整个城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中国社科院金融所研究员易宪容说。
任玉岭参事最近在全国各地作了近一个月的住房保障的调研，在他看来，当前对“低收入群体”的界定并不明确，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人员，这样的人员，在住房需求中一般占百分之几，多的也就百分之十几。
“如果低收入按这样一个标准界定，就会有众多的人得不到保障。特别是那些中等收入城市居民更是无法进入这个住房保障体系。”他说，“另外，住房最大的问题是土地。现在一些很偏僻的中等城市，一亩地也能达到200万元，新政只强调了保证经济适用房等土地供应量不低于70%，但并没有在价格上进一步约束。这样低收入保障用房是很难实现的。”
“因此，房改新政短期内不会对房地产有任何抑制作用。不过，最终还是主要看执行的力度，如果执行力度大，真正按照‘两个70%’来做，坚持两年，整个房价，包括商品房的价格都会降低。”任玉岭说。
曹建海也认为，房产新政短期内对20%的低收入家庭可能有所作用，但对整个房价的影响非常有限。
在他看来，“廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%"的规定容易造成内部再切块，如可以分割成廉租房占10%，经济适用房占10%，中小套型商品房占50%这样的比例，使得提高保障房比例的规定落空。
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