流动资金减少:开发商从未这样缺钱
“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹坦言,这些困境包括:公司负债情况是否危急;同类住宅开发商之间竞争如何解决;面对保障性住房,自己的产品定位如何找准市场需求;从紧货币政策将减少按揭贷款,如何应对其对需求量的影响等。
记者在调查中了解到,目前银行信贷紧缩越来越明显,很多中小房地产公司已经不能获得银行授信,同时大公司的授信额度也被削减。
“去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策,房地产流动资金已经减少了50%,我做这行10多年了,从来没有这样缺钱。”京城一大型房企的总经理向记者诉说。
一些开发商反映,房地产业以前贷款充足时,投入的资金会产生好几倍的乘数效应,一笔贷款可以转几个项目。而今,传统的银行贷款之路难以走通,而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核,上市或增发融资也相当困难。
“金融是房地产的‘血脉’,从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为,土地价格的降低最终也将传导到一手房,因为地价下跌会大幅减少成本。
破“以地生财”税收格局有望间接平抑房价
“政府针对房地产的本轮调控,表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为,许多城市房地产税收近年大幅增长,最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策,有利于扭转地方“以地生财”的税收格局,可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。
记者在采访中了解到,依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力,而IPO融资后禁止买地的规定,意味着开发商只有加速开发已有项目,快速销售回笼资金,然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少,有助于短期内增加楼市供应,进而起到抑制房价的作用。
对于当前房地产市场出现的新动向,国务院发展研究中心的专家分析认为,原因是多方面的:一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息,抑制了部分超前消费和投资性购房需求;二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加,分流了部分购房需求;三是由于一些城市房价上涨过快,超过了购房者的承受能力。
在楼市异常波动的过程中,政府的力量不能“缺席”。专家认为,政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在,房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”,被保障人群的增多将减少商品房购买人群,改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难,需要政府建立多渠道的投融资机制,逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式,有计划、有步骤地解决他们的住房问题。
2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。显然,房地产政策向住房保障倾斜,比争论房价“拐点”是否到来更有价值,人们更期待一个平稳理性的房地产市场的到来。
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