昨日，本报报道了河东区真理园小区经过两年自治失败后，重新选聘物业企业遇难题一事。为进一步了解自治小区生存现状，记者深入部分自治小区进行了采访。

　　三个自治两个失败

　　河东区翔泰小区、富华小区和红星公寓是典型的小型社区，均为1998年以前开发的商品房小区，业主入住时有正式物业公司管理，收费标准为0.35元/平方米·月。后期由于小区规模小、物业费收缴率低，物业公司相继撤出，在没有新物业接管的情况下，3个小区中热心公益事业的几位群众在居委会的配合下，自发将小区管理起来，实现了自治。

　　但是，几年后只有红星公寓仍坚持自治，翔泰、富华两个小区的自治均宣告失败。由于难以聘请到专业化的物业公司，最终两小区分别由区接管旧楼区物业管理的保居服务公司、鑫盛再就业公司进行公益接管。

　　特点相近问题雷同

　　据河东区物业办相关负责人介绍，自治小区的共同点和问题大多一样，以上述三小区为例，“它们都有规模小、物业费收费标准低的特点”。三个小区中，翔泰小区建筑面积2万平方米，4栋楼，240户；富华小区3.5万平方米，6栋楼，416户；红星公寓1.5万平方米，2栋楼，110户。小区自治后，业主订立的收费标准为：翔泰小区一室、二室均为11元/户·月，三室13元/户·月；富华小区10元/户·月；红星公寓0.3元/平方米·月。收取的费用主要用于门卫、保洁、收费员的工资及水、电、材料费等。

　　该负责人表示，费用收缴率低以及自治组织中老同志的身体状况成为制约小区稳定发展的重要因素。据统计，3个小区自治后，多数居民对几位老同志热心小区公益事业的行为给予支持，物业费收缴率普遍较高。时间一久，在个别不缴费业主的“带动”下，开始出现以各种理由不缴费的现象，并愈演愈烈。“由于自治组织与居民个人之间没有合同或协议，不能像正式物业公司那样通过法律渠道解决，碍于邻里关系等因素，收费问题很难解决。”

　　一区之例可窥全貌

　　市国土房管局相关负责人表示，物业撤出大多由恶性循环导致：物业费收缴率低，企业资金不足，服务欠缺，业主因此拒交物业费，长期经营亏损后管理难以维持，企业只能撤出。部分小区炒掉物业自治后，一般持续时间不长，大多是自治一段时间后，应多数业主要求，重新聘请物业公司。“多数自治小区由业主委员会人员管理，但毕竟是公益事业岗位，成员大多有自己的本职工作，时间和精力上很难保证，并且大多数人没做过群众工作，很多问题的协调和解决都有困难。”

　　相关自治小区负责人表示：“如果大型公共设施严重失修失养，再聘请物业公司时，物业公司一般不愿接手。频繁更换物业公司或业主自治与物业公司管理频繁交替，很可能使小区出现快速老化现象。因此我们希望广大业主慎用辞退权，一旦物业公司撤出，最好首选聘请新公司，以便房产保值增值。”