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在国庆期间召开的深圳房地产秋交会,虽然依然人气旺盛但成交量却不大
漫画:陈东阳
中国证券网10月11日报道 9月29日,国家有关部委推出楼市调控“五项措施”;9月30日深夜,深圳紧急发布住房“限购令”。调控之下,深圳楼市将走向何方?未及时网签购房合同的3000套“被限房”命运怎样?观望气氛回归市场,买家变租客现象会否重演,租金会否持续上涨?投资楼市的渠道彻底封闭,商业地产会否成为资金涌入的“洼地”?
楼市变数重重,市民关注多多。本报派记者深入市场,走访主管部门、地产商、业内专家和消费者,详细观察“限购令”下深圳房地产业的运行,并对市场最新变化一一解读。今日起推出系列报道——“‘限购令’下楼市变数透析”。敬请垂注。
-深圳特区报记者谭建伟徐强
“我在9月下旬签订了房产认购协议,不但交了定金,而且上百万元资金已被第三方监管。因为在9月30日前未网签购房合同,现在被认为是第三套房而过不了户。我该怎么办?”10月8日,深圳市民吴先生手持房产证复印件到市房地产权登记中心咨询。
据了解,像吴先生这样受楼市“限购令”影响、国庆假前签了认购合同、交了定金却过不了户的居民数以千计。9月30日,市政府办公厅发布了户籍家庭限购两套房、符合条件的非户籍家庭限购一套房的通知。10月5日,市规划国土委发布特别提示:不符合“限购令”条件将不能办理备案和登记过户。10月8日,市房地产权登记中心贴出告示:申请房地产过户登记的购房人,除提交原规定的登记申请资料外,还需提交户口簿、婚姻证明等资料。
“被限房”或超过3000套深圳商品房交易一般流程是,看房选房,咨询可否办理按揭,交定金、签订认购合同,从官方网站打印房地产买卖合同,确认后再到网上备案,即完成网签。这段流程新房需时多在7-10天,二手房可能更长。
9月30日晚,市政府办公厅紧急发布的“限购令”规定,自该通知发布之日起,所有商品住房交易必须执行通知规定。交易时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
由于“限购令”突然出台,而且未给市场留下过渡期,导致出现一批“半拉子”房地产交易,其特点是买方已交纳定金,并签订认购合同,但尚未在9月30日前完成网签购房合同。
这样被限制过户的“半拉子”交易有多少?深圳中原地产市场部总监王世界估计,在最近的整个住房成交量中,受阻于“限购令”的“被限房”可能占到两成。其中,9月份成交二手房15000套,按两成算,“被限房”约为3000套;9月底一周的新房成交量约为2000套,“被限房”在500套左右。两项相加,深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。
对此,深圳德思勤置业总经理叶世育表示认可,“据我们的估算,深圳‘被限房’总量比中原的数据可能还要略高一点。”据介绍,为了执行新盘开发90平方米以下住房应占七成的政策,深圳部分开发商采取了两套小户型拼成一套大户型出售的办法,而一般买双拼房的深圳人都是拥有首套房的,受“限购令”影响,他们最多能再买一套,而无权购买双拼房,如买下就是三套或以上了。因此,此轮调整对出售双拼房的开发商和买这种房的居民影响最大。
卖方不愿“吐”定金9月下旬,深圳楼市成交十分火爆。以9月30日成交情况为例,当天,一手房成交477套,比9月日均180套增长165%;二手房成交961套,比9月日均500套增长92%,其中个别楼盘不乏小户双拼房型,业内人士估计,已交定金认购这些楼盘的房子但未在9月30日前网签的客户占到该时段成交量的两成多。
有中介透露,如果“被限房”无法成交过户,深圳开发商将损失销售额数亿元。如果卖方不向买方退定,后者将损失上千万元。部分涉及到的开发商对“煮熟的鸭子要飞”非常焦虑,期望有变通的可能,并向市房协反映了意见。
深圳资深房地产律师何芳利告诉记者,近日她连续接到多个二手房业主咨询能否不退定金的电话。其中,有两位业主分别收取了买方10万元、20万元的定金,现在买方突然失去买房资格,房子无法过户,提出退定。卖方的观点是,自己无任何过错,双方已签认购合同,不能过户是买方失去买房资格所致,因此,买方应承担违约责任,卖方不用退定。
专家认为退定更公平记者随即访问了多位专业法官、律师和中介负责人,他们较一致的看法是,虽然政策变化不属于不可抗力,但“被限房”双方均无过错,从情势变迁、公平合理的角度看,买方不应承担违约责任,双方可解除协议,恢复原状,卖方应如数退回定金。
深圳一家区法院的房产庭负责人表示,市区法院曾就类似的政策变化致合同不能履行的情况进行过研讨,法官们倾向于认为,政策变化是人为的,不是自然灾害之类,不属于不可抗力,而是客观情势发生变更;这种情况下,合同双方均无责任,如果判买方支付20%的违约金或由卖方“吃定”,有违公平原则。合适的做法是,解除协议,卖方退定,恢复原状。
何芳利律师也认为,“限购令”不属于不可抗力,是重大情形变迁,于情于法,卖方均应退定,同时双方解约。
“3000套‘被限房’大部分可以获得和平消化。”王世界分析,可以通过买方将房产转给父母亲戚、买卖双方协商解约等方式解决一大批“被限房”。在房价未出现下降的情况下,开发商集中退定解约阻力较小。二手房复杂一点,但以往的经验显示,最终上法庭的少之又少。
防止打擦边球 “限购令”尚需制定细则谭建伟徐强
深圳特区报讯(记者谭建伟徐强)深圳“限购令”发布后,楼市出现了两个极端现象,一是部分居民千方百计“绕道”买房,二是部分居民拿不准能否过户,想买房不敢下定金。买方、业主、中介、开发商,甚至登记部门都在期待主管机关出台“限购令”细则。
8日,记者在市房地产权登记中心信访室听到多位居民的咨询。有些问题工作人员可以当场答复,有的只能先记下来等待上级确定或等待细则出台。一位在深工作一年多的非本市户籍居民说,他、老伴和儿子都在深圳工作,但都是外地户籍,三人户口安在同一个户口簿里。现在儿子在深圳已有一套房,他和老伴能否再买一套。工作人员做出了肯定回答。而对于拥有两套房的深户家庭能否再接受别人赠予房产、“限购令”可能延续到何时、没资格买房的一方和有资格买房的人可否联名买房、外地户籍居民补办社保或纳税证明在时间上有无更明确的要求等问题,工作人员感到难回答或无法回答。
曾经炒过多套房的郑女士表示,“限购令”力度很大,像温州购房团过去那样一次买一层楼的做法,现在已不可能了。想买多套房的人只能通过用父母、亲戚的名义来进行。如果父母、亲戚没法提供在深圳的一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,还有可能打“擦边球”,通过补交税款或社保的方式,获得买房资格。
业内人士介绍,有的居民还可能采取出资请有资格买房的亲友购房,然后再赠予给自己的方式“暗渡陈仓”。有中介表示,家庭怎么认定需要细化,二套房是仅指深圳内还是包括市外应明确。
记者了解到,近日,市房地产权登记中心、市房地产经纪行业协会、市规划国土委都在召开相关会议,研究“限购令”下发后的相关后续问题。有知情人士透露,相关细则可能于近期发布。
部分城市限购政策谭建伟徐 强
北京 一个家庭限新购一套房4月30日,北京市出台落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知,即外界所称的“京十一条”,其中规定了临时性的限购措施,同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。5月2日,北京市住建委公布新政中“同一家庭限新购一套商品住房”的实施细则,其中重申,“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女,即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房,也包括二手房。
上海 一个家庭限新购一套房 并按房价征土地增值税上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确,即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数,本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。《意见》还明确按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率、缩短动迁安置房上市交易时间等,意在压制购房需求的同时,增加市场供应,从压需求、逼供应两方面双管齐下落实调控。
厦门 年底前一家限新购一套国庆前夕,厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见,并决定采取临时性限购措施,即从2010年10月1日起至2010年12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。
广州 限购令已报市政府审批继深圳、厦门出台楼市调控措施、上海出台一户家庭限新购一套房后,广州已形成地方落地细则报市政府审批,其中包括备受关注的“限购令”。近日广州市国土房管局有关负责人透露,广州已就是否限购等研究完毕并形成方案,目前已报市政府审批,预计很快就有落地细则。
另外,上海住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。对此,广州公积金中心有关人士表示,广州公积金政策不排除调整可能,但目前暂时未有变动,二套房首付仍未提高到五成,三套房也未停贷。 (谭建伟徐 强)
“限购令”发威 深圳新房日成交跌七成谭建伟徐强
深圳特区报讯(记者谭建伟徐强)深圳住宅“限购令”对楼市的抑制作用开始在成交数据上显现。10月9日,市规划国土委网上数据显示,全市新房成交仅53套,比10月1日的656套暴跌92%,比9月的日均180套也跌掉了70%。
据统计,国庆长假7天中,在官方网站备案的购房合同数高达2538套,是去年同期的3倍多,环比9月底的一周增长1倍多,被媒体称为“离奇暴涨”。业内人士介绍,并非新一轮楼市调控力度不够,而是市规划国土委网上数据相对市场实际成交状况有一周左右的滞后性,实际反映的是9月下旬调控前的成交量。“限购令”发布后的市场实际成交量在国庆假期之后将体现出来。
对比10月1日至9日官方网站公布的深圳新房成交数据变化,可以看到新一轮调控的明显影响。前4天, 9月底认购的新房竞相网签购房合同,日成交量很大,有2天超过600套。5、6、7日,成交量迅速回落到200套左右。8日成交继续下滑至118套,9日更是跌至53套,与今年成交最为低迷时的5月日均数据持平。
知名地产商万科也感受到“限购令”对市场影响显著。据万科相关人士透露,国庆假期,万科在深圳的主要在售项目来访量和成交量相比去年同期,分别下降3成和5成左右;部分项目成交量环比节前也下降了五成。其位于龙岗的金色半山项目,在9月节假日期间,平均每天来访量达到160-200批,成交量7-8套;而国庆期间,该项目日均来访量仅100批左右,成交量仅3-4套。