天津北方网讯：地铁时代的到来，使得人们的出行变得极为方便。根据规划，到2020年市域轨道交通线网总规模将达到1036公里。今年，随着地铁2、3、9号线实现全线贯通，本市轨道交通运营里程将达到130公里，加上已经运营的地铁1号线，本市地铁骨干网络基本形成。

　　而在多条线路的合力作用下，地铁对于楼市板块的价值提升已经不单纯局限于“点对点”或是“以点带线”的阶段，而是开始向“以线代面”全面过渡。在这其中，各路开发企业对地铁的追逐和随之而来的一个个地铁楼盘的涌现就显得顺其自然了。

　　百花齐放 地铁房大热

　　在4月底举行的春季房交会上，最大的亮点来自于“地铁房”概念吸引众多购房者。参展的新建商品房项目中，位于地铁沿线的项目沙盘前都聚集了许多前来咨询的购房者。据天津市中原地产、我爱我家等二手房中介机构统计，此次房交会期间，60%到70%的新增客户重点咨询“地铁房”，将房源是否位于地铁沿线列为购房的重要考虑因素。

　　“即便住的离城市中心远一点，但有了地铁就感觉好很多，只要有地铁能到达，出门一样会很方便。”来津打工多年的王先生表示，“老百姓很清楚地铁的好处，这也是很多城市在交通方面好的经验，相信地铁会让居住者更多的选择。”

　　同时，随着楼市调控的来临，对于刚性需求，地铁因素也是很多开发商的主打卖点。据统计，截至2011年4月，在和平区共有新建项目12项，距离地铁1号线最近站点1000米以内项目4个，2000米以内3个，距离地铁3号线最近站点1000米以内项目1个，2000米以内项目2个，楼盘均价在28000元～30000元/平方米。

　　“近来有不少首次置业者到这边来看房、订房，大家最关心的问题就是这里的交通，以及到地铁站步行的时间，目前提地铁沿线已经是我们推销房源最主要的卖点了。”在地处老城厢区域香槟国际的售楼处，“地铁”成了每个销售员每天说的最多的一个词。

　　另外，在未来将有多条地铁线路途经的南开区，4月共有35项新开发商品房项目，其中今年新建项目23项，距离地铁2号线最近站点1000米以内项目3个，2000米以内项目4个，距离地铁3号线最近站点2000米～3000米项目3个，均价在19000元～21000元/平方米。

　　同时，未来的地铁规划也将延伸至环城四区的部分居住区域，尤其是在几个重要线路的首尾两端，在众多地产开发企业的合力下，大型居住区的建设早已在地铁未开通就已先走一步。

　　交叉网络带动商圈跃进

　　地铁的辐射能力对区域内商业格局的影响也是显而易见的。研究表明，地铁对房地产的辐射效应分为3个圈层：核心圈层，地铁出入口之地面；紧密圈层，周边两个街区之内；辐射圈层，越是郊区范围越广。而值得注意的是，未来几乎所有的换乘点都会到市中心进行换乘，这样产生人流量的变化将会非常大，因此对天津的商圈有很大的促进作用，对各个商业设施的发展也会是比较有利。

　　因此，在2、3、9号地铁线开通后，一些传统商圈受地铁建设成熟的影响将继续成为黄金节点，如海光寺、小白楼、西南角、大沽南路等；另一方面，还将催生一些新的置业热点区域，如中北镇曹庄子、小淀、中山路、西站等板块。

　　目前，1号线沿线的小白楼、南楼、下瓦房、海光寺等商圈已相对成熟，尤其是拥有伊势丹、津乐汇、国际商场、乐宾百货等多个大型商业设施营口道商圈今后还将重点发展高档商务、五星级酒店及高档服务式公寓等业态。据业内分析，该商圈将来与地铁1、3号线相结合后，日客流量预计可达百万人次以上。

　　同时随着2、3、9号线的开通，沿线的南站、六纬路、解放北路、中山路等商圈也将陆续形成。届时，将有越来越多的人乘坐地铁外出购物、休闲，地铁将进一步融入天津市民的生活。

　　天津理工大学经济管理学院教授潘永明认为，地铁站的建成可以产生“筑巢引鸟”的效果，地铁能够带来大量人气，带动周边商业的发展。从其他城市来看，无论北京还是上海，均出现地铁站带动周边商业发展的情况。在地铁2、3、9号线开通运营前，天津地铁线路比较单一，没有形成网络，地铁2、3、9号线与地铁1号线的“联网”，必将促使新的商业圈在重要地铁站周边不断崛起，例如，地铁9号线从中山门站引出至天津站，中山门周边的商业将被这条地铁线路带动，可能会形成新的商业圈。

　　大型居住区的价值洼地

　　从已经实现运营的地铁1号线对楼市产生的影响看，它的开通大大改善了城市中心区以及近郊区的交通问题，便捷、大容量的特性使得居民到达市中心区物业的可达性大大增强，这直接拉动了板块区域价值的提升。瑞景、刘园、西北角、老城厢、双林等板块正是因为1号线的开通，数倍地放大了经济效应，而坐落在这些地段的地铁上盖建筑更因周边成熟的商业配套而身价倍增。

　　一般来说，地铁沿线的物业如果是离得太近可能对生活也不是太好，有一个适当的距离是最好的，而且在这个距离之内需要有一个完善的生活配套和一个比较完美的生活圈。现在，所有大的地块和区域副中心都在实行一种造城运动，所谓造城是什么呢？就是有公园，有医院，有学校，这是最根本的配套，也是政府投入最多的配套，因为有了这些之后生活本身的东西才能解决。

　　以地铁3号线为例，随着年内开通，对楼市居住格局最大的影响是首尾两端大型居住区的建设。从路线上看，3号线贯穿了许多配套及市政建设正逐步完善，未来潜力较大的区域，包括了华苑板块、城市CBD区域、河北区核心地段等。因此，从去年开始3号线周边楼盘供应量逐步上升，包括了五矿正信榕园、金隅悦城、阳光100南开时光、和平时光、力神广场、中信珺台等项目均在市场上获得了很好的表现。

　　位于铁东路附近的中海北宁湾是中海地产进驻天津后着力打造的又一标志性楼盘，位于天津市河北区，南临新开河，西接中环线铁东路，与著名的北宁公园隔路相望，与即将于2012年开通的地铁3号线无缝接驳。同时项目规划的约67000平方米的商业配套，将成为一个辐射北宁湾以及周边居住区的大型地铁商业群。

　　小淀镇作为天津重点规划的新居住区之一，目前已经形成了天津市极具稀缺性的生态宜居板块。尤其是作为天津市十大重点风景区之一的银河风景区位于天津市中心城区外围的东北部的小淀镇内，3600亩水面的银河风景区水光涟漪、锦鳞嬉戏、白鹭翱翔。建成后将成为天津市最大的风景区，加之该景点位于京津走廊内，经济前景良好。

　　在地产开发方面，小淀镇是天津重点规划的十大新家园之一，未来逐步将会建成 500 万平方米以上的大型居住区，随着近年来天津市政府对于新家园项目重视和巨大投入，新家园作为市政府的安居、民心工程，未来的发展前景毋庸置疑。