-小区停车场受到关注也引发争议本报记者张龙摄

　　随着私家车普及，停车场作为小区重要配套设施受到业主广泛关注，却也成为近年来业主大会、业主委员会等业主自治团体与开发商、物业公司之间的矛盾焦点。

　　记者昨天从黄浦区法院获悉，该院近3年来受理的业主团体诉讼案中，“停车场”纠纷占到四分之一。其中包括因地面停车位、地下停车库、屋顶停车场等各种类型停车场的权属、收益和管理而产生的纠纷。

　　案例1小区空地设置停车位

　　百汇公寓位于黄浦区陆家浜路。2004年，负责管理公寓的物业公司利用靠近小区一侧的空地设置停车场。停车场共15个车位，物业公司按每月每个停车位300元的标准向车主收费。这一做法引起业主不满。

　　去年，百汇公寓业委会向黄浦区法院提起诉讼，认为物业公司擅自占用全体业主共有的空地，侵犯了全体业主的权益，要求物业公司归还停车场，并返还2005年6月到2010年7月的停车费。

　　物业公司辩称，停车场所在道路是小区内街道，并不属全体业主所有。而且物业公司在管理中有成本支出，即使返还停车费，也应在业委会主张的金额中扣除成本。

　　为了证明系争场地属小区业主所有，业委会向法庭提供了百汇公寓红线图，同时还出示了停车费收据等证据，以证明物业公司的收费事实。

　　法院调查后发现，系争停车场所在道路事实上是百汇公寓与相邻一家酒店之间的通道，属于百汇公寓红线规划内范围，酒店建造时开发商曾将这一通道整平。此后，这个场地被用来临时停车，由物业公司管理及收取相关费用。此前，物业公司曾在有关部门的协调下，也表示过同意每月给付业委会1500元。

　　最终，法院支持业委会的诉讼请求，判决物业公司将小区红线范围内场地归还业委会，并按照每月1500元支付自2005年6月至2010年7月期间的停车费收入。

　　【法官说法】

　　归全体业主共有《物权法》第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，根据业委会提供的证据可以证明，系争停车场地属小区红线范围内，物业公司占用该场地用于停放汽车的车位，属全体业主共有。因此，业委会要求物业公司归还该场地及支付相应收益的诉讼请求，于法有据。

　　案例2出租地下车库开超市

　　黄浦区中福花苑业主大会曾为了小区的地下停车库，将开发商告上法庭。

　　原来，开发商与一家大型超市签订租赁合同，将其建造的位于中福花苑1-2层商业用房和地下1层停车库租赁给超市使用。根据双方签订的协议，超市租赁的地下一层面积为9426.68平方米，而其中4940.18平方米为小区公共配套的机动车库。为了符合超市营业要求，开发商还将地下一层停车库的部分场地封闭分隔，改变了地下车库的用途和地下一层消防通道的通行方式。

　　小区业主认为，此举严重影响小区业主停放车辆，对小区安全造成隐患，要求按竣工图恢复停车位和消防通道。

　　庭审中，开发商对业主大会诉称的事实不持异议，但认为车库改造部分并非自己所为，消防通道也是根据超市要求改变的，希望与业主大会协商解决有关争议。超市方面表示，如果业主大会坚持要求恢复原状，应由开发商负责。

　　法院在比对小区竣工验收时的地下室平面图和现状后发现，经改造部分的地下停车库与原设计相比减少了近10个停车位。

　　法院认为，车位设置本质上是小区整体环境内容的组成部分，属服务于整个小区业主居住便利而建造公共配套设施，故必须保障设置规定数量的停车设施。虽然开发商与业主未就停车位使用数量和部位有过协商，但作为房屋权利人和承租人无权擅自改作他用，挤占规划设置规定数量的停车位。而消防通道作为地下停车库必备的安全疏散通道，虽属开发商专有部分，但仍未改变其作为该幢建筑物附属建筑物共有的特征，因此开发商有义务保证消防通道畅通。据此，法院支持业主大会的诉讼请求。

　　【法官说法】

　　应优先满足业主《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。”从条款文意来看，当该类车位、车库的所有权在无约定的情况下，应归开发商所有。但这并不意味着开发商可以随意行使所有权，如果损害了其他业主的权益，其他业主可以要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。《物权法》第七十四条第一款也规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。

　　案例3裙房屋顶辟出停车场

　　黄浦区有一个商住小区，小区内两幢商住楼之间由一幢4层裙房相连，形成一个“凹”字形整体建筑。为了缓解小区停车难题，开发商将4层裙房的屋顶辟为停车场，并安装了两台汽车升降梯和机房，用于将汽车运往屋顶。

　　裙楼平台一直由小区业主作为停车场使用，费用作为小区的公益性收入。但2009年6月，小区更换物业管理公司后，开发商却称裙楼平台及通向平台的电梯归其所有，且拒绝将收入作为小区的公益性收入。小区业委会与开发商就停车场归属问题产生争议。

　　业委会将开发商告上法庭，要求法院判令小区裙楼平台停车场为小区全体业主所有，交由小区物业服务单位统一管理。

　　开发商辩称，裙房屋顶经规划审批作为停车场使用，已不是单纯意义上的屋顶，由公司投资建造，应属公司所有。该停车场即使作为小区配套设施，所有权也不一定属于小区全体业主，根据相关法律规定，只是优先让小区业主使用，公司对系争房屋停车场享有所有权。

　　案件经过二审，最终法院认定该屋顶停车场应为小区全体业主共有。

　　【法官说法】

　　不具单独所有权本案中，屋顶停车场不同于普通车位、车库。首先，屋顶停车场，虽然其功能与普通车位和车库相同，但因为是裙楼组成部分，并不属于专有部分，不具有单独的所有权概念。其次，物权法中的车位是指建立在地表上的，车库是建造在地下的，而本案中的屋顶停车场，既不是建立在地表，也不是建造在地下，而是建造在建筑物屋顶之上。第三，物权法中的车位是依附于土地使用权的，车库的权利属于地下空间利用权，而本案中屋顶停车场的权利在于建筑物屋顶的业主共有权。综上，屋顶停车场不属于《物权法》第四十七条第二款的规定，而应有全体业主共有。

　　通讯员顾建国汤峥鸣本报记者江跃中