房价终于开始松动，楼市调控到了关键时刻。房价是真降还是假摔？购房者买还是不买？在多重政策叠加下，开发商资金还能维持多久？连日来，记者深入楼市，探房企，访市民，倾听各方声音，试图寻找答案。

　　12月3日是周六，在济南一家房地产公司担任营销总监的林强早早起床赶往公司。林强说，他们有两个在售楼盘，开盘四五个月了，至今还有大量房子没卖出去。

　　销售冠军

　　没了用武之地

　　按照惯例，周六看房的人比平时多，但林强再次失望了。他徘徊在鸦雀无声的售楼大厅，浑身冷飕飕的。整个上午，他没看到一个客户，偶尔响起的电话铃声是那么刺耳。

　　这个周六，刚结婚的济南市民李恒夫妇正在租来的两室一厅里，招呼着几个好友打够级。这些年轻人都没房子。李恒说，房子一定要买，但不着急。“新闻天天说房价要降，等等再说”。

　　售楼小姐王雅君比他们无聊多了。在阔气的售楼处，王雅君百无聊赖地用手机QQ聊天。王雅君是个年轻的“老江湖”，别看她只有27岁，但干这行已有五六年了，伶牙俐齿，经验丰富，是这里的销售冠军，现在她浑身的本事似乎没了用武之地。

　　“我知道，他们都在消磨时间，但大环境不好，再逼他们也没用。”王雅君的上司吴元江，把这一切都看在了眼里，但他没有戳穿他们。身在其中，他能体会他们的难处。

　　“团购、特价、打折，该用的营销手段都用上了，但成交依然没有起色。”卖不出房子，林强很着急，这个年轻的营销经理和他的销售团队压力与日俱增。

　　林强回忆：“六月份还相对乐观，每周积累的客户最高能到30个，而在此后的七八九三个月，每周积累客户的数量直线下降，从十个到几个，再到几个星期都积累不到一个。”

　　吴元江还透露，现在成交的房源大都是面积小、总价低的低端房，而且有一半以上的房源是团购客户，现在这部分需求也戛然而止，数百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。

　　投资买房

　　如意算盘打错了

　　“房价降是降了，但2013年才交房，万一开发商跑了怎么办？”住在济南燕山立交桥附近的李毅然打算把父母接到济南，他看中的一个楼盘88折促销，算下来每平米降1000多元，非常划算，但他不敢买，更倾向买现房。

　　李芳的经历则有点冷幽默。最近一个月，李芳只忙活了一件事，就是发动各种关系退房。年初看到房价还有不断攀高的趋势，李芳托关系抢了一套。她打的算盘是，等房价再涨涨转手卖了，少说也能赚一二十万，但房价降了，愿望似乎落空了，她想赶紧把房退了。

　　李芳买房，几乎买在了最高点上。济南一家地产网站监控了这个楼盘的价格走势：2010年开盘后，这个楼盘的价格以30度角坡度直线上涨，半年后价格松动，10月份后，由于不断推出特价房和打折促销，该楼盘均价降了，130平米售价97万。

　　一周过去了，李爱明激动的情绪还是难以平静下来。11月28日，他和其他业主发起了“占领售楼处”行动，致使一楼盘售楼处当天无法对外开放，在省城引起轩然大波。

　　“开盘时，每平米8500元至9000元，现在内部认购价格降到6000元至6500元，90平米的房子两个月损失二十几万元。”李爱明9月买的房。买了房的业主普遍认为，“内部特惠”就是变相降价，开发商降价，使业主资产严重缩水。

　　“看走眼”的还真不少，钱平对此有亲身体会。因为工作关系，钱平和济南几大开发商关系熟络。以前亲朋好友找他，无非是想走后门买房，现在买房的没有，退房的倒有三个。

　　完不成销售任务

　　走马换将

　　由于销售不畅，年度销售计划已成为绝大部分开发企业不可能完成的任务。“我们年度回款任务10亿左右，而目前到账回款不超过6个亿，任务基本无望完成。”青岛一在售项目售楼处，开发企业负责人王英杰坦言。

　　济南一家开发企业的营销经理徐伟也在私下透露，直到9月底，他们的年度销售任务才勉强完成三分之一。

　　山东中原投资顾问总监薄夫利估计，在济南有九成甚至九成以上的在售项目，都完不成今年的销售任务，外来的一线开发企业也在其列。他说：“金九银十都成了泡影，指望年底冲刺实在是异想天开。”

　　数据或许更具说服力。统计数据显示，11月，济南商品房成交急剧萎缩，其中11月21日到11月27日，济南共成交商品房768套，比前一周减少524套，环比下跌40.56%。而调查机构提供的数据显示，10月份，青岛住宅成交面积同比下滑56%。

　　由于年底的计划报表将十分难看，济南地产业已经有传言，大批在售项目将面临重大人事调整，包括销售部门负责人、财务部门负责人在内，年底将被“走马换将”。

　　采访中，一家外来企业的营销负责人苦着脸说，目前他们的人事调整还没迹象，但据企业高层传出的消息，由于销售任务没有完成，年底的绩效、奖金以及福利等都要大打折扣，而他的个人消费计划也面临着重大调整。(记者张璐/经采访对象要求，文中部分被访者姓名为化名)

　　【普通市民】

　　房子买了价降了，我快抑郁了

　　-该出手时不出手，不该出手却出手了。

　　去年我为没买房后悔，现在又为买了房揪心。

　　我住在寿光。这两年寿光房价一路高涨，寿光东城的一般楼盘已是4000元左右的均价。儿子接近结婚年龄，我接近退休，至今还住着单位没有产权的集体公寓，买套自己的房子成了我最大的心愿。

　　从2010年秋天开始，我陆续看过一些楼盘，当时每平米3000多元，对照自己2000元左右的月收入，我感觉这价格有些高了。最重要的是，当时楼市调控措施陆续出台，我很怕自己刚一买完房价就会落。看来看去，最终没有定下房子。

　　本想等等看，可是从2010年秋冬至2011年春夏，寿光的房价又疯长1000元左右。那段日子，网上看到的信息、周围听到的话题，全是关于房子的。我们老家村里很多种大棚的人，也早早到城里买上了房子。房子让人焦灼，好像没有一套自己的房子，在这个世界上就没有立足之地了。

　　焦躁不安中，2011年9月初，我也签下了一套准现房。贷款买房后，我们家一个人的工资供房，另一人的收入要赡养老人、供孩子读大学、帮儿子成家立业。谁知合同刚刚签完，楼市真开始松动了。寿光房价虽然没有明降，可铺天盖地关于楼价要全国普降的信息已传得无处不在了。

　　该出手时不出手，不该出手却出手了。想到自己因对购房时机把握不好而可能给家庭带来的经济损失，内心已不仅仅是焦灼，后悔，一种深不见底的灰色情绪在心里潜滋暗长，情绪沮丧到极点。这种心理极折磨人，我甚至怀疑自己是否得了抑郁症。在风起云涌的房价变化中，该怎样炼就一双慧眼？(寿光市民刘美荣)

　　花钱大手大脚的日子，买房后终结了

　　-贷款买房后，很快兴冲冲的生活就被忧心忡忡代替了。

　　做房奴已经一年多了。昨天还跟老公唠叨，眼看房价要跌了，咱这房子的水分马上就被挤出来了，那银行的贷款就真的成大山了。

　　我们去年下半年买房时，济南的房价正如日中天。不过婚期在即，没办法，只能东借西凑，好歹凑齐了首付款，又从银行贷了70多万，兴冲冲地买了一套二手房。

　　很快，兴冲冲的生活就被忧心忡忡代替了。因为每月要还4000多元的贷款，花钱得算着花了，钱包里经常唱空城计，让我这个一向花钱大手大脚的人实在难以忍受，觉得特别的委屈。贫贱夫妻百事哀，因此家庭纠纷也频繁而起，大多是围绕一个钱字。

　　做房奴很累。银行的债逼着，你不得不像个奴隶一样拼命工作挣钱，然后把血汗钱的大半恭敬地交给银行。但是也感谢银行给了我透支的机会，提前享受到拥有一个家的快乐。

　　房价会涨会降?谁知道究竟会怎样?太难猜了，还是安心过房奴的生活吧。(济南市民郭美)

　　【开发商】

　　开发商产生了恐惧情绪

　　-我认为，目前成交低迷、价格下降，不是市场的真实反映。

　　进入10月份后，开发商开始产生恐惧情绪。因为越来越接近年终，开发商对资金的需求越来越迫切。各项工程的款项需要支付、银行贷款需要偿还、年度销售任务需要完成、上市企业的年度财务报表需要让股民保持信心……

　　其实留给开发商的降价空间非常有限。因为房地产行业的成本结构这些年并没有发生本质变化，土地成本、建安成本、财务成本都在逐步提高，开发商有限的降价空间，并不能从根本上解决老百姓的购房需求。另外，由于银行收紧银根，开发商的融资困难进一步加剧，部分企业采用信托的方式以及民间借贷的方式进行融资，进一步加大了财务成本。

　　我认为，这次调控是政府的强制调控，成交低迷、价格下降，并不是真实的市场情况，反而是一种人为营造的假象，一旦限购政策解除，市场需求将会报复性上涨。

　　政府调控不松动，不少人对2012年的市场放弃了幻想，认为房地产的冬天还将持续一年甚至更久的时间。我则把希望寄托在2013年的下半年，到那时调控政策才能够真正有所松动。(青岛开发商刘博)

　　【销售】

　　要卖出好业绩，不降价不行

　　-在资金回笼和利润率之间，开发企业必须做痛苦抉择。

　　今年3月份，有亲朋好友咨询关于房价走势时，作为房地产行业的“业内人士”，我一般给出的回答是“政府要调控了，目的无非是控制房价不要过快上涨，但是就供求关系来看，始终是供不应求，所以房价总体来说还是会涨的，只不过是快和慢的问题。所以看好了该买就买!”

　　后来事实证明，我当初的估计太乐观了。最早受到冲击的是高端项目，房地产市场消化的客户大部分是刚需型客户，随着刚需客户不断消化，部分售楼处出现零来访客户的现象。

　　如今政府传来的各种声音表明，不会放松现在的房地产调控政策，加之购房者已经形成对房地产价格下降的预期，所以今后要想实现好的销售业绩，没有足够的价格吸引力是绝对不可能的。在资金回笼和一定的利润率之间，开发企业必须进行痛苦的抉择。(济南楼盘营销经理张家源)