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近年来,物业管理行业在快速发展的同时,也暴露出行业生存状况难、维修资金使用难、管理人员素质不适应、政府监管不到位等突出问题。市国土资源和房屋管理局,从“创新行政监管模式、创新社会管理模式、创新政府服务理念和创新宣传引导方式”四个方面入手,着力在建立长效保障机制和协调沟通机制上下功夫,有效预防和化解了物业管理纠纷,使物业管理呈现出健康良好的发展局面。
一、加大政策扶持力度,增强行业发展活力
从减轻业主负担、消除房屋安全隐患、改善物业管理行业生存状况出发,制定了三项扶持政策。一是建立应急解危专项资金,解决维修资金使用难的问题。维修资金使用难是住宅专项维修资金管理的共性问题,特别是房屋局部维修需要动用资金时,因业主无法达成一致意见而影响及时维修的现象较为普遍。市国土资源和房管局在充分调研基础上,积极探索新思路,与银行协商在不动用业主账户本金和利息的情况下,利用维修资金增值收益,建立房屋应急解危专项资金,并制定了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》,实行统一监管、项目统筹、专款专用、量入为出。《办法》实行以来,已为2209个住宅小区划拨应急解危专项资金2亿多元,较好地解决了电梯停运、屋面渗漏、房屋外檐脱落、道路塌陷维修建设等问题,有效减少了物业管理矛盾的发生。二是实行住宅共用设备用电与居民生活用电同价政策,减轻了业主负担。针对长期以来住宅电梯、二次供水等设备用电价格高于居民生活用电价格的问题,为让利于民,降低物业服务成本,从2009年底开始,将住宅小区内的电梯、二次供水设备和楼内照明用电,按居民生活用电价格计费,从原来的0.79元/度降至0.49元/度。三是建立协商定价机制,缓解物业管理行业因成本上涨带来的生存压力。
二、发挥基层组织作用,提高行政监管效能
为解决物业管理行业规模不断扩大与主管部门监管力量相对不足的矛盾,实行行政监管重心下移,形成了市、区(县)主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)三方分工协作、合力共管的局面,有效提高了行政监管的质量和效率。一是明确基层政府监管职责,推进物业管理和社区建设有机结合。二是发挥联席会议作用,及时化解物业管理矛盾纠纷。由物业项目所在地的街道办事处(乡镇人民政府)牵头召开有关部门参加的联席会议协调解决。三是加强教育培训,提高专业管理人员和监管人员的履职能力。
三、强化项目管理措施,提升物业服务水平
为切实提高物业企业管理服务水平,采取有力措施,着力在强化项目管理上下功夫。一是强化物业管理过程监管。2010年,全市有189个新建住宅项目、44个新建非住宅项目共2996.43万建筑平方米,通过公开招标方式选聘了相应资质等级企业接管,其中89%的项目实现了“建管分离”,市场竞争机制作用明显。二是实施动态监管。截止目前,对全市2893个物业管理项目全部实行网上动态监管。三是建立通报制度。据统计,全市共对1396个住宅小区巡查5018次,及时纠正了472个项目中存在的问题,对10个项目进行了公开曝光和通报,起到了较好的警示和教育作用。
四、积极探索化解矛盾纠纷的有效途径,着力促进和谐社区建设
以促进和谐社区建设、维护社会稳定为目标,采取有效形式,积极主动地做好物业管理纠纷矛盾调处工作。一是推动示范小城镇农民居住社区管理模式建设取得新进展。二是物业管理纠纷调解新机制逐步建立。市国土资源和房屋管理局会同市司法局、市高级人民法院、市民政局共同探索建立人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解新机制。建立了各级司法行政部门、人民法院、物业管理行政主管部门、民政部门沟通协调机制,定期召开联席会议,研究解决物业管理中存在的突出问题,有针对性地加强指导。同时要求街道(乡镇)建立联席会议制度,及时研究解决辖区内物业管理纠纷调解工作中遇到的问题。