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本报记者王瀚莹
2011年,由于国家、政府宏观调控对房价的打压,长春市各房地产开发商不得不以花样繁多的促销方式来吸引购房者,刺激销售量。“1000元抵10万元“、”购房送日本双人游“、”全款免6万元”、“按揭免4万元”。春节过后,随着降价说愈演愈烈,许多开发商推陈出新又打起了“低首付”购房的促销风潮。“首付2万元起、首付5万元、首付3万元……”新一轮的“低首付”购房诱惑,究竟是解决刚需购房者的居住良方?还是开发商故技重施,挂着羊头卖狗肉的营销策略?
“低首付”实为分期付款
开发商成购房者新债主
据了解,目前长春市推出“低首付”购房的楼盘至少有十余家,每家楼盘的“首付款”因地域或户型不同有高低之分。位于净月开发区的某楼盘推出了“首付5万元起”的促销活动。面积是87平方米-150平方米的大中型户型,均价5600元/平方米。按照国家规定的个人首套房商业贷款程序,购买商品房至少需要交付总房款的30%作为首付款。经记者计算,在此楼盘购买一套最小面积为87平方米的房屋,总房款为487200元,需交付146160元作为首付款,才可以正常办理贷款。而该楼盘置业顾向记者介绍,目前推出的“首付5万起”活动是针对面积为87平方米的户型计算而得,只要在该楼盘购买任意户型产品,先交付总房款的10%即可办理入住。购房者只需与开发商草签一份购房协议,前提是购房者已通过银行的贷款资格审批,其余20%首付款由开发商垫资,购房者可在交房前分3个月或6个月还给开发商。其他户型根据面积区间不同,“首付款”也相对提高。记者问及草签购房协议具体规章条款和是否具备法律效益,置业顾问称不太清楚,只表明目前这种“低首付”的促销活动很受欢迎,一般程序上不会出错。另一家位于南关区的某楼盘,直截了当地打出了“购房首付10%”的促销活动。其中该楼盘一套面积不到40平方米的房屋首付款只需付2万元即可购房,确实很让人心动。据该楼盘置业顾问介绍,首付10%房款和常规的首付30%房款是一样通过正规的程序办理的,签订协议后都需要在房产局备案,购房者交给银行的首付款依旧是30%,只是除去购房者交付的10%首付款,其余的钱等于开发商借给购房者。
“低首付”合法未必合理
警惕变身“双重房奴”
各楼盘对于“低首付”购房的促销说法不尽相同,但模式如出一辙。“低首付”无疑降低了许多购房者的置业门槛,开发商垫资不亦乐乎。但所谓的“低首付”并不是真正的低首付,而是将交首付款的期限延长了。这种促销实现了想置业,手头却不宽裕的购房者的居住愿望,实际上“低首付”购房也将许多暂时不具备买房条件的购房者拉进购房行列,而开发商策划营销是为盈利,最终的目标是资金回笼。
“低首付”这样的宣传噱头是否合理合法?
吉林省国瀚律师事务所的朱律师称,垫资的行为作为开发商规避国家政策的一种营销手段,虽然政策让购房者买到房子,但对于购房者还是有一定风险,加大了购房者的还款成本,如在规定的期限内不能偿还垫资款,就要承担违约责任,从而也增加了购房者的经济负担。
其实,“低首付”营销模式最早兴起于南方房地产市场,开发商不收取购房者利息无偿垫资,是为了资金迅速回笼。而长春市房地产市场目前形势严峻,一些小开发商资金回笼缓慢,融资困难。国家法律也并没有规定开发商不可以借钱给购房者。开发商垫资的只是一小部分资金,而购房者入住后收回来的却是一大部分资金。“低首付”的草签协议更倾向是一份房屋认购书。
购房者贷款买房的初衷是缓解经济压力,而“低首付”购房的背后不仅要在短期内还清开发商垫资款,同时还要同时按月还款给银行,双重压力之下,很难做到两者兼顾。购房者应视自身经济状况量力而行,以免出现不能及时偿还后续的银行房贷,从而影响购房者信用记录的不利后果。