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“为什么我们的人生和梦想,都要拴在房子上?我们所有的努力、期盼,仅仅是一处房子,这样的人生是不是太悲催了?”当年的热播剧《蜗居》中海清的一句长叹,虽然说到了许多人的心坎上,但这话也对也不对。
是房子时而作为消费品,时而作为投资品的混乱属性,让人不断产生出错觉。包括“房奴”这个称谓,也是某种错觉的结果:你倾尽所有买了一件消费品,并背上了巨额的债务,要用几十年时间来还债,这个“奴”字确实恰如其分。但如果你以低廉的利息,获得一笔贷款,然后购买了一件不断升值的投资品,短短数年间,这个投资品给你带来数倍收益,你还能算得上是“悲催的”奴隶吗?
据分析,改革开放后第一代购房贷款者,目前已经大多还完贷款,幸福地解了套。而当年给他们带来巨大压力的房子,已经给他们带来了巨大的收益。他们成了最幸福的房奴。
1998年,持续了40多年的福利分房制度宣告结束,“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”的“三字诀”渐渐淡出北京人的生活。也是这年,银行“开闸”居民住房贷款,习惯了今天钱明天花的国人,学习起明天钱今天花,从1999年到2002年,诞生出第一批住房贷款人。如今,十余年过去了。有数据显示,2012年,全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元。在“新科房奴”前赴后继奔赴房市时,人们发现,第一批“房奴”早已“解套”上岸了,成了赢家。只不过,他们中的多数并没摘掉“房奴”的帽子,而是重新下水,为更好、更大的房子奋斗着,这时的他们应该叫做不动产投资者了。
1000元月供“塌了天”
已过耳顺之年的张惠,如今提起自己第一次贷款买房的经历,仍觉颇具运气:“误打误撞,我就成了北京市第一批‘吃螃蟹’的人。”
张惠动起购买商品房的念头,是在1998年年初,儿子大了,上了高中,一家三口挤在一居室里生活越来越不方便。“可那个时候,商品房几乎都是有钱人买的,像我们这样的工薪家庭若想一次性付清房款,真有点承担不了,也就作罢了。”
峰回路转,这一年5月出台的购房新政,重新燃起张惠买房的希望。为支持市民购买自用普通住房,1998年5月中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》。这是我国第一个关于个人住房贷款的相关政策,允许购房人在首付三成的基础上办理住房贷款。随后,中国建设银行在国内率先“开闸”个人住房贷款业务。
张惠恰巧有亲戚在银行工作。半推半就下,她贷款10万元,在北二环积水潭附近的一个小区买了套商品房,三室一厅,成为北京第一批贷款购买商品房的买家。整栋楼的设计是当时刚刚兴起的“蝶式”,一梯4户,客厅较大。
“最开始,住房贷款的最长期限只有10年,我贷了10万元,每个月月供1000元多点。”在那个人均工资只有2000来元的年代,每月背着1000元的“欠债”,让张惠觉得“好像随时天都会塌掉”,脑中时刻紧绷着一根弦。
“上世纪90年代,老百姓都崇尚勤俭持家,把余钱存在银行以备不时之需,很难接受把明天的钱提到今天花,总觉得欠钱很不踏实。”于是,只要攒下一笔钱,张惠就拿来偿还贷款,父母也时时贴补支援。到了2002年,10万元的贷款全部还清,提前了6年。
张惠回忆道,那时候是第一次买商品房,没有任何经验,房子连阳台都没有,只求面积够大,以解决一家人挤在一起的窘境,“怎么住得舒服、有品质都很少有人考虑,更别提投资买房了,压根儿没有这种想法。”
下海经商的弟弟,是她身边的第一个投资客。“2003年,弟弟从深圳回到北京,说想买房投资,父亲开始坚决不同意,说这是要做地主,现在想想挺好笑。”2004年,弟弟以每平方米5000元出头的价格,买了东三环双井一新盘两套103平方米的两居室,时隔4年后又以每平方米19000元的价格出手,“首次尝到了投资的甜头。”
2007年,张惠卖掉了积水潭的老房子,而卖房的价格比当初翻了近四倍。她又重新贷款买下北苑的万科新园项目,房子终于有了阳台。
“从‘等国家建房,等组织分房,等单位给房’的‘等字诀’,到银行支持贷款买商品房,再到追求住房品质,这可是房地产发展带来的进步。”张惠说,当年单位分房的景象至今都让她心有余悸:“只要有一点风吹草动,送礼的、递条子的,甚至拿菜刀威胁的……”
1998年“学区房”就热销
和张惠半推半就成为北京市第一批“吃螃蟹”的买房人不同,在某大企业工作的萧劲则是主动背起了房贷的负担。
“那时候我有一套单位分的一居室,太小了,孩子出生后就不够住了。后来北京又取消了福利分房,等着单位换房也不可能,所以我才下决心买套商品房。”
萧劲的第一套房子,是如今也很受追捧的“华清嘉园”,属于能上中关村二小的学区房,目前的二手房房价至少达每平方米50000元。“1998年,华清嘉园首批期房入市,我花了近50万元买了套90平方米的大房。”尽管那时候还没有“学区房”的概念,项目也还没引进中关村二小,但因为挨着海淀的大学区,很受欢迎,首期就很热销,不少购房人都是周边大学的教师。
萧劲当时的单位福利不错,每月工资能拿到三四千元,还款压力并不算大,可在选择贷款额度时,他依然偏向于保守。“那时候买房都是为了自个儿住,压根儿没有利用贷款杠杆投资炒楼的概念,所以总觉得欠银行钱不是什么好事儿,能少贷款就少贷款。”
最终他首付近六成,办理了15年期限、20万元的贷款,每月月供2000元多点。“我记得,办完贷款手续,想着身上背那么大一笔债,我就如坐针毡。”所以,一有余钱他就还款,两年半的时间就还请了15年的贷款。“现在银行会严格约定提前还款,可那时候他们基于风险的隐忧,对我这样的客户很欢迎。”
2008年,萧劲以约每平方米13000元的价格卖掉了华清嘉园,在北四环买了个品质更好的楼盘。“卖掉华清嘉园时,我心里可美了,房价翻了两倍,但按现在看,这价格就太便宜了。”
伴随着商品房进程走过了15年,萧劲告诉记者,现在的市场景象完全超出预想,“15年前谁要是告诉我,中关村的房子有一天能卖过每平方米50000元还‘一房难求’,我肯定会说他是个疯子。如今普通工薪家庭供房太难。”
令他高兴的是,他2008年出手买北四环项目时,算“抄”了个市场低价,“两套房,我都是在低点入手,没有背负过多的贷款,安安心心地住着,挺好挺好。”
住房贷款大事记
1.1998年5月,中国人民银行正式颁布《个人住房贷款管理办法》,成为我国第一个关于个人住房贷款的政策。随后,中国建设银行率先在国内开办个人住房贷款业务。
2.1999年,建行北京分行个人住房贷款门槛进一步放宽,首付款比例由原来的30%降到10%,贷款期限最长可达25年,单笔贷款最高额度上限也由原来的30万元上浮到39万元。
3.2000年,继四大国有银行后,商业银行相继推出个人住房贷款业务。也是在这个时候,北京才慢慢敞开二手住房个人贷款的口子。
4.2001年,温州炒房团诞生。央行发布《关于规范住房金融业务的通知》,规定未取得四证的项目,不得发放任何形式的贷款,且企业自有资金不能低于开发总投资的30%。
5.2003年,中国人民银行发布“121号文件”,规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
6.2005年,国务院出台八条意见稳定房价。
7.2006年,出现“房奴”一词,“房奴”是指抵押贷款购房的城镇居民,在生命黄金时期中的20到30年,每年需用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息。这年5月,国务院出台六项措施调控房地产业,两个月后针对外资投资房地产的“限外令”出台。
8.2008年,楼市低迷,央行扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度以刺激楼市,首套住房和改善型住房贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。
9.2009年12月至今,国家启动楼市调控,先后出台“国四条”、“国十一条”、新“国八条”等,限制投资投机购房需求,抑制房价过快增长。其中关于住房贷款方面,二套房贷款收紧为首付六成、基准利率1.1倍,停止第三套房贷款。
文并图J201
贷完款房产证押给了银行
相比商品房,北京的二手房贷市场起步要晚些,直到2000年,银行才逐步放开二手住房贷款。2001年夏天,市民邵先生贷款买了名下第一套房,成为京城首批二手房“房奴”。
“我和妻子才工作3年,手上存款不多,够不上新房,就想买套便宜点的二手房。”当时可供选择的市区房源不多,邵先生最终买下劲松农光里小区一套82平方米的两居室,单价每平方米4200元。
“那会儿二手房买卖可困难了。”有过三次购房经历的邵先生,每当讲起买农光里小区的折腾,就会赞叹“社会进步了真好。”
折腾之一是公证书。“房主的爱人在美国,虽然只是房屋共有人,房管部门也要求出具一份本人签名的共有财产同意出售公证书。那会儿可不像现在,往来美国这么方便。”邵先生记得,房主的爱人先是找到大使馆,写了份英文证明,然后翻译成中文证明,又找到银行,公证手写签名的有效性,“弄了三个月,才算把公证书弄妥了。”
折腾之二是银行贷款。“我那时找的是一家国有银行,虽说开设了二手房个人贷款业务,可批贷很难,流程很繁琐,评估值也做得较低,感觉就是你得求着它。”为了降低风险,银行要求拿房产证作抵押,“还清房贷前,我手里只有房产证的复印件。”
34万元的房子,评估了26万元,邵先生办了15年期的18万元贷款,每月月供约2500元。买完房后,一开始,邵先生和大多数贷款人一样,总是想提前还款,尽量少欠债,父母每月也塞钱还月供,“这么着大概2年后,我慢慢琢磨出不对劲,应该拿钱再买房增值才对,便不再着急还款,到2004年年中还是偿还了全部贷款。”
给他灵感的,是稍晚一年买房的一个同事,花35万元买了套二手房,月供1800元,然后把房子出租,自己再出去租套小房,以房养房,月供和房租几乎都有了着落。
2005年,他贷款在望京买了第二套房,总价58万元;2009年,他又以88万元美滋滋地卖掉了农光里的房子,第三次在海淀买了套房,总价110万元。
“我们夫妻属于比较爱倒腾、爱换房的主儿。身边不少朋友,同时期买了第一套房,一住就住个七八年,等想换套大房子时,发现房价已经涨上去了,经济压力很大。”不停地贷款、还款、解套、入套,邵先生说,当年看着疯狂,如今却成为朋友里最明智的人。