宝安部分社区已经掀起城市更新改造的浪潮，一些大项目也成为市区政府重点推动的建设项目。

　　近期，深圳市规土委宝安管理局负责人带队为宝安区政府领导班子上了一堂课。内容是市政府颁布不久的“产业空间‘1+6’文件”以及宝安土地利用总体规划。管理局负责人从城市空间规划、空间资源供给、二次开发利用机制等内容为政府班子进行讲解。

　　土地对于宝安来说，是发展的核心要素，也是宝安区落实大项目实施公共配套设施落地的基础，更是宝安区落实产业转型升级的关键。宝安城市发展受到土地空间匮乏的制约越来越明显。目前宝安的土地，尤其是建成区的土地，很多集中在社区股份公司手中，如何调动社区加入到产业转型升级当中，成为宝安现代化城区建设成败的关键，尤其是街道层面更是如此。

　　从社区的角度来看，尽管早在2004年就已经推行“农改居”。城市居民的理想生活应该是：花园式的住宅、便捷的交通、便利的购物、舒适的环境。而这些离实际生活还有很远的距离，部分居民依旧生活在“村庄”内，是依靠出租维持生计的“农民”。

　　社区要发展，基层政府也需要发展，但是土地部门却要求“有控有压”，如何协调彼此的关系，是社区未来发展的关键。今年是宝安区的“质量提升年”和“基层基础年”，社区能否借助“质量的提升”改变社区发展的面貌，成为宝安区打造现代化城区的关键。

　　城市更新助推社区形变

　　原本破旧的工业厂区，一夜之间成为现代化的城区。对于当地居民来说，看到这些建筑的崛起，才能感受到自己是城市居民。借助这些大项目的建设，社区股份公司的经济实现了爆发式增长

　　去年，宝安区提出“转型升级年”的决策部署，在社区层面，就是推动社区股份合作公司进行产业转型升级。社区如何转型？无非是转变发展方式，由原来的租赁型经济转型为管理型经济或者投资型经济。

　　如何在现有的土地政策下，实现社区的发展，是社区股份公司转型升级的核心。近日记者走访宝安区的各个街道，发现部分社区已经掀起了更新改造的步伐，这些大项目也成为市区政府重点推动的建设项目。

　　从宝安的主城区朝西北方向顺延，每个街道都会有几个社区在申报城市更新项目，部分纳入到深圳市第一批的更新改造项目现在已经建设完工并投入运营。比如西乡劳动村的城市更新项目，原来的旧工业厂房凭借其地铁上盖建筑的优势，变成“合正汇一城”，目前该项目引入的天虹，成为该片区最大的一个综合购物中心，集购物、休闲、消费为一体。项目下层为商业，上层为住宅，目前住宅价格早已突破两万元大关，成为便捷的高端住宅社区。

　　宝安老城区的上合旧村改造项目，现在已经完整地呈现在市民面前，村民也住上了高端的花园式小区；福永的怀德社区，也在107国道附近打造福永首个城市综合体项目，目前正在建设当中；在沙井，城市更新项目较多，壆岗的中亚电子城、西荟城，以及松岗的东方社区、沙浦社区等，都在推进街道地标项目的建设。

　　从这些项目中，我们可以看出，短短两三年时间，社区经济依托土地为资本，所能发挥出来的巨大能量。街道城区的改造，主力军在社区，而社区的经济发展则体现在社区股份合作公司身上，这些大项目的改造就是社区经济转型的标志和外在表现。

　　城市更新，为社区经济发展插上了腾飞的翅膀，原本破旧的工业厂区，恍惚一夜之间发生巨变，成为现代化的城区。对于当地居民来说，看到这些建筑的崛起，才能感受到自己是城市居民。借助这些大项目的建设，社区股份公司的经济也实现了爆发式增长，居民的分红收入上了新台阶。

　　借助于这波城区建设热潮，宝安区今年继续提出“质量提升年”，在大力转型之际，不忘转型质量的提高。在今年的区政府文件中，针对社区发展，提出积极引导社区股份合作公司转型发展，各街道确定2个以上社区股份合作公司重点探索多元化发展新路子，以点促面，大力推动社区集体经济由单一“租赁型”向“投资型”、“管理型”、“服务型”转变。

　　这一决策部署，为宝安社区新一轮的发展提供了良机。

　　突破发展旧模式改革创新“傍大款”

　　社区集体经济与合作方探索出一种新型合作模式，这种模式既让社区分享到项目运营成熟之后的市场利益，又能吸收现代企业在人才、机制、管理以及决策方面的成熟经验，为以后独立的社区运作经济奠定了各方面的基础

　　社区产业转型已经在宝安实施了很多年，但是转型的成效如何，难以下定论，政府也在采取各种措施，帮助社区股份公司转型。

　　今年宝安区把沙井纳入到了城市发展的范围内，要在沙井打造宝安的第三商圈。继宝安的中心区、碧海片区之后，沙井中心城区也将崛起，而走在沙井商圈最前沿的要数壆岗社区了。

　　宝安大道把沙井中心城区分为两部分，新沙路成为沙井城区的交通主干道之一。而壆岗社区就处在新沙路与宝安大道交汇处，目前的地铁11号线正沿着宝安大道修建，未来在交叉路口将会有地铁口出现。所以壆岗处在沙井的中心区位，为其社区股份公司转型发展提供了地缘优势。

　　位于交叉口处的壆岗大厦曾为沙井街道的第一高楼，如今沙井的两个第一，最大的电子交易中心中亚电子城、最大的城市综合体项目西荟城都是在壆岗社区内，都是壆岗社区股份公司参与建设。壆岗社区的转型路在沙井可谓是一样板。

　　壆岗社区股份合作公司由原来村经济发展公司变更而来。拥有的资产为5个工业区、集体厂房及宿舍面积82万平方米，商业建筑面积9.1万平方米。社区土地面积在沙井街道29个社区中位列第10位。

　　社区转型不仅是政府的要求，也是社区自身的内在需求。2004年农村城市化之后，壆岗的剩余土地资源被征收为国有，无地可建设新厂房宿舍也逼迫着壆岗股份合作公司谋求突破依靠土地发展经济的旧模式，并初步确定了转型发展的思路。通过投资参股优质企业、巩固发展新建工业区、拆除重建旧屋、更新改造旧工业区、推动社区集体经济由单一租赁型经济向多元化发展转型，大项目、“傍大款”成为社区转型的具体抓手。

　　转型之路并非一帆风顺。“转型意味着眼前‘让利’，厂房空出来，租金收不到是一方面，厂房改造还要资金，新项目的前几年市场培育也要投入，这从股民角度来看，就有一段收入降低的空窗期。”壆岗社区股份公司总经理陈成就表示。

　　社区领导班子转型发展的信念不动摇，与股民进行广泛讨论，探讨转型的必要性和紧迫性。最终股东和领导班子达成共识，促成了中亚电子城项目的落地。2009年，中亚电子城签约，这个项目是壆岗社区转型的标志性事件。社区集体经济与合作方探索出了一种新型合作模式，打破了社区股份公司传统的以物业、土地为条件的入股模式，采取了按股权比例共同出资成立新公司，再由新公司向社区返租物业进行升级改造。这种模式既让社区分享到项目运营成熟之后的市场利益，又能吸收现代企业在人才、机制、管理以及决策方面的成熟经验，为以后独立的社区运作经济奠定了各方面的基础。

　　2010年，壆岗又引进华盛地产公司，在原有的旧屋范围内，合作开发了一个集商业、住宅、酒店于一体的城市综合体，即目前的西荟城项目。两个大项目在当年被列入到深圳市首批旧改项目之列，顺利对接政府的政策，实现了快速的动工建设，目前两个项目已经展露出现代化建筑的面貌，将促进沙井整个城区面貌的改观。

　　纵观宝安其他社区的几个成功项目，也大致如此，依靠大项目的带动改变社区的城区面貌，实现经济的转型发展。

　　“企业办社会”成先天性顽疾

　　社区股份合作公司是市场主体，本质属性为经济属性。而现实中却需承担大量的社会公共管理职能

　　社区作为宝安城区的最基层单元细胞，在改变自身的同时，也促进了整个片区经济的改变。星星之火可以燎原，壆岗的转型模式已经被其他社区看在眼里，并付诸实施。据沙井街道人员说，今年沙井申请旧改的社区普遍增加，城市更新的意愿更加强烈。

　　不过社区转型既有风光的一面，也有制约的一面。城区整体面貌的推进还有很多问题需要解决。

　　壆岗社区户籍人口才1900多人，而实际管理的人口有6万多人，如果把壆岗股份公司看成一个经济实体，那就是片面的。按照《深圳经济特区股份合作公司条例》，社区股份合作公司是市场主体，本质属性为经济属性。而现实中却需承担大量的社会公共管理职能。就如刚刚进行拆分的“铁道部”一样，尽管只是一个基层社区，也是一个小社会。“政企不分、任职交叉、职责不清”等体制性障碍是社区经济发展的先天性顽疾。

　　这种现象在宝安各社区较为普遍。以壆岗为例，社区名义上存在四个管理机构，即社区工作站、党支部、居委会以及股份合作公司，但事实上是“四个牌子一套人马”。人员相互交叉任职，社区党支部书记同时兼任工作站站长、股份公司董事长，对于一把手来说哪个工作重要？显然每一项工作都重要。既要发展经济又要服务居民，更要进行社区管理。这种制度，造就了社区经济发展的畸形——股份合作公司无法独立进行市场运作。

　　社区股份公司原本应该以追求利润最大化为发展目标，为社区的发展多作经济贡献。然而，在上级资金拨付不到位的情况下，股份合作公司就成为资金的垫付者。这就造成了公司较为沉重的经济负担。

　　有这样一组数据，2011年，壆岗股份公司共收入14249万元，其中用于治安、环卫、教育、计生、公共设施建设和维护以及“一站一居”工资及办公经费等公共事务的支出就达1764万元，占其年度总收入的12.3%。

　　此外，股份公司还要承担解决本地社区居民就业问题的“义务”，每年需要在股份公司、居委会、社区工作站等安排40—50个就业岗位提供给适龄原居民。

　　“养老给社区股份公司带来沉重的经济负担，机构臃肿，闲置人员过多。另一方面公司发展需要引进高端人才，公司的现代化也需要高素质人才的加入。这就成为两难问题。”目前的现状就是股份公司人员的知识、学历和素养偏低，高端经营管理人才欠缺，外来人才被排挤在外，社区陷入到一个封闭式的狭小圈子内。

　　这样的机制也造成了社区领导班子的“短视”。从目前的社区股份公司的架构来看，股份公司的领导班子任免及任期受到换届选举制度、组织程序的影响，导致领导班子在投资决策时，缺乏长期规划，急功近利，追求快钱，有时为了讨好股民，确保选票，就通过不断的集资或者贷款来修建大量的物业换取租金收入，甚至部分领导人透支租金拉拢股民，造成腐败等案件的产生。

　　政府宏观布局“扶上马，送一程”

　　目前，深圳掀起了一阵“弘扬改革创新精神、树立优良工作作风”的学习风潮。改革，不仅是深圳的声音，也是整个中国的声音，落实在最基层，也是宝安众多社区领导干部的声音。

　　怎样改？如何改？仅靠一两个社区领导人的认识是完全不够的，同时社区的发展也离不开市区街道三级政府的关注和扶持。尤其是政策方面的引导，社区经济发展不能突破的就是制度性障碍。

　　在壆岗社区，先后申报了5个旧项目，截止目前仅有1个项目成功，即已经竣工的西荟城。在该社区，有一家战略性新兴产业企业，一直打算上市，最后因为所租赁的厂房在上市过程中无法确权，同时其他社区又无法提供合格的工业厂房，导致该企业选择搬离。此外，与原特区内的社区股份公司相比，沙井、松岗等地方城市规划较为落后，配套设施不齐全。

　　“社区的主要基础设施和公共配套服务均由社区自行建设、提供，标准各异，质量普遍不高，在现有的建成区进行改造难度加大，这让社区较难吸引龙头企业、优质企业进驻。同时一些在本地区做大的企业，受到公共配套设施的制约，不得不将研发、销售等部门放在其他区域”。归根到底，社区的城市化进程较慢，配套设施不到位，造成了一系列恶性循环。

　　这些制约，就需要从政府层面进行解决。面对着社区最为急迫的土地利用问题，今年1月，深圳市出台了《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》(1+6文件)，对于社区的土地资源，文件指出“规范社区土地资源管理，按照‘集中布局、周边配套’的原则，调动社区股份公司、保有富余产业用地企业的积极性，鼓励社区企业以资金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设，提高社区土地资源利用水平和效益”。此外，社区的土地还可以进入市场进行交易，这就极大地激活了社区的土地资源。

　　市规土委宝安管理局局长李倩介绍，此文件有利于推动社区集体经济发展走新路，引导社区股份公司转型发展。文件鼓励社区企业以多种形式参与产业项目建设，由依附于土地转型为依附于产业转型。

　　为了促进社区的转型，宝安区还先后出台《宝安区扶持股份合作公司发展指导意见》、《宝安区扶持股份合作公司发展专项资金使用管理暂行办法》等扶持政策，从资金上大力给予补贴。

　　今年，宝安区把推动社区集体经济发展走新路作为区政府的一项重要工作推动。提出深入梳理分析制约社区稳定发展的因素，提出切实可行的措施，积极引导社区股份合作公司转型发展。并让每个街道选择两个以上的股份合作公司进行试点探索，以点促面，实现社区集体经济的转变。

　　“社区股份合作公司的转型发展是个渐进的过程，即便是试点单位，也需要较长时间才能取得实质性成效，这就需要政府多个部门更多的耐心，更持久的投入，不仅要扶上马，还要再送一程，才能确保社区转型的最后成功。”沙井街道的工作人员介绍。

　　“社区股份合作公司的转型发展是个渐进过程，即便是试点单位，也需要较长时间才能取得实质性成效，这就需要政府多个部门更多的耐心，更持久的投入，不仅要扶上马，还要再送一程，才能确保社区转型的最后成功”

　　?记者手记

　　政企要分开职责要分明

　　在转型升级的攻坚阶段，社区集体经济其政企不分、社企不分已经不适应当今市场经济的要求。必须加以改变，才能确保社区整体转型的成功，政企分开、职责分明就是未来发展的趋势。

　　社区股份合作公司负担沉重，既要承担政府管理重心下移的压力，还要兼顾实现利润和安排原村民福利、负责解决原村民的劳动就业。社区股份合作公司和社区工作站、社区居委会关系没有完全理顺是造成其承担过多社会职能的根本原因。社区股份合作公司虽然是一个集体经济组织，但并非一个纯粹的经济实体，而是一个与社区工作站、社区居委会共同组成的“三位一体”的综合体。此问题如不及时解决，将不利于社区股份合作公司自身向现代企业转型，不利于维护社区股民切身经济利益和基层社区稳定，不利于宝安区产业结构调整和转型升级。

　　如何破解难题？从长远来看，必须剥离社区股份合作公司的社会职能，将公司的人、财、物与社区工作站、居委会完全脱钩，让其专心从事经济活动，逐步发展成为真正独立的“市场主体”。社区股份合作公司作为企业，应与其他市场主体一样，依法经营，依法纳税，成为依法自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的现代企业。对于股份公司的社会职能可以引入专业化、市场化的物业管理公司。2006年以来，宝安区大力推进“村改居”社区物业管理工作，委托专业的物业管理公司经营管理社区环境卫生等事务，一定程度上减轻了社区股份合作公司的经济负担。今后要不断拓展物业管理服务内涵，通过政府购买服务等方式，将社区计划生育管理、出租屋管理、流动人口管理等基础管理服务与社区物业管理有机融合。

　　只有企业的归企业，社会的交给政府和民间组织，才能确保社区股份公司独立发展，进而支撑整个社区面貌的改观。

　　撰文：南方日报记者丁侃

　　摄影：南方日报记者何俊