|
||||
天津北方网讯:通过对津城部分老旧小区自治状况进行调查发现,小区在管理上呈现百花齐放状态,业主委员会、自治小组、个人都有可能成为管理主体,部分小区依靠制度的同时,更多仰仗居民凝聚力和自治领导者的威望与热情。这些小区的居民们,有的尝到甜头,有的勉强维持,有的充满迷茫。
作为一个老工业城市,天津目前还存在一些老旧小区,其中相当一部分由于缺少“管家”而出现错综复杂的问题。基础设施老化、环境脏乱差、车位锁随意“圈地”……居民希望有正规物业公司来管,同时又担心物业费数额与服务质量不成正比;而物业公司出于运营成本考虑,往往对老旧小区“敬而远之”。就这样,不少老旧小区或被动或主动地走上自治道路。
成立自治公司
管理小区物业
问题:业委会不是法人,没有强制力,没权起诉不交物业费的业主。
南开区书香园小区于1999年正式建成出售,2009年原物业公司撤出。几名热心业主牵头自治,在街道办事处备案成立新业委会,后成立自治公司,取名“内当家物业公司”。小区自治以来,最大的特点是明确“所有权”,小区公共空间属全体业主,大家共同负责,楼门以里单元门以外属全楼门业主,由楼内业主负责。小区自治过程中,公益性收入全归业主,降低了管理成本,业委会去年还拿到天津首个给业委会开立的对公账户,进一步保障了资金安全。
物业费每平方米只有几毛钱,比同地段其他小区便宜了1元,居民享受三年“物美价廉”服务后,业委会内部运转却出现问题。据居民透露,由于后期缺乏监督,业委会逐渐成为“一言堂”。去年12月,一家物业公司未经业主同意进入小区,引起“众怒”。尽管后来由多名具备法律专业知识的业主成立的维权小组辞退了物业,但从今年1月开始,旧业委会名存实亡,维权小组成为小区自治实际领导者。4月下旬,在街道的领导和协助下,业委会完成换届,新业委会吸取教训,进行了制度改革。
“我们从业主代表中选聘专业人员分别成立财务监督小组和法律维权小组,共同监督业委会。议事机制上提倡民主,经常把业主叫到一起,让每个人都有发言权。”现任业委会主任王玉林告诉记者,他们将继续坚持并不断完善小区自治,保证全体业主享有知情权、选择权和决定权。
王玉林表示,现今最需要解决的就是业委会的主体问题,“业委会不是法人,没有自己的资产,也没有强制力,不交物业费的人我们没权去起诉。”王玉林认为,小区自治之路仍在探索中,未来有可能继续自己管理,也可能聘请物业公司。
业委会有细则
有序运转15年
问题:业委会成员中,退休人员居多,年轻人还没有真正参与进来。
物业费每平方米4毛钱,车位费每月50元,账目定期公示,钱款除用于雇门卫和保洁员外,老年人过生日买蛋糕、业主生病支出100元表心意,过节买鱼买油,年底置办年货,全部回馈业主——河西区富润里的小区自治,已良性运转15年。
当了15年业委会主任的79岁老人王朝通告诉记者:“富润里建于1998年,由于开发商规划问题,只有一幢楼,起初有一个物业,但就两个人,服务也不到位,就被我们辞退了。”后来,居民选举成立了业委会,实行自治。由于具有一定威望,为人又热心,王朝通被选举为业委会主任。业委会制定了管理细则,公布收费标准,将物业费、车位出租费、小区一间门脸的出租费及电动车充电费等统一管理。
“我们有专门管账的会计,收上来的钱全存到单立的存折里,各项支出全都公示。”王朝通认为,要让小区管理有序,固定收入必不可少,而要让自治稳固长久,账目公开是关键。多年来,尽管物业费从当年的1毛5、2毛逐渐涨到现在的4毛,但由于坚持账目公开,大家都自愿主动来交费。
民主商议则是富润里自治的“保鲜剂”。“包括我在内,2010年新选出来的业委会成员共有五个人,我们常在一起碰头,有时还把大家都叫下来,坐在一起商量。”王朝通表示,尽管取得了一些成绩,但仍有些问题没能解决,比如防盗对讲门一直没有安装。同时,王朝通也发现,年轻人参与小区自治的热情不如中老年人。“业委会成员中,两名70多岁,其余三名都在55岁至60岁之间,退休人员居多,可以说是纯靠热情和责任感来做事情,年轻人都比较忙,还没有真正参与到小区建设中来。”
业主协调小组
行使管理职权
问题:目前主要仍靠居民自觉和管理者个人威望,对外缺乏制约力。
南开区会泽园有常住居民320余户,2000年入住,次年物业就撤走了。之后,由于居住者并非都是业主,居民便在居委会协调领导下选举成立“业主协调小组”。协调小组之下为各楼门长,用居民的话说,小事楼门内解决,大事协调小组解决,居委会则帮助协调相关部门。
当年,58岁的高新发由于常主动帮小区居民办事,具有较高威望,成为“业主协调小组”的“指挥官”,高新发所在的楼门也因为有他而处处起表率作用:第一个铺上地板革,第一个安装防盗对讲门,第一个更换自来水管道。高新发告诉记者,小区自治之初是比较困难的,首先是开发商遗留两间平房,由于没人管,成了外人的“公共厕所”,水表也被冻坏,再之后,因为拖欠电费且年久失修,小区内路灯被停了电。“后来在居委会和协调小组的工作下,两间平房出租给商户,每月800元房租,我们又请人把路灯老化的线路更换了,从楼门内引线,电费由楼门内住户均摊。”
高新发告诉记者:“我们还在银行立了一个账户,由专人保管,每次收租则是另一个人,他把租金以转账方式入到专门账户内,这样银行就有了记录。”
记者采访了解到,尽管自治已步入正轨,但会泽园与富润里一样,都面临自治领导人员老化及管理全凭义务、热情等问题。同时,会泽园人员流动性更大,外来车辆无法有效管理,尤其是外来租房人员日渐增多,他们一些不良习惯和行为打破了小区原有的“平静”。一名居民告诉记者,目前小区自治主要仍靠居民自觉和管理者个人威望,协调小组对外缺乏制约力。
个人自掏腰包
公益自治管理
问题:没有固定收入来源,小区运转捉襟见肘。
除上述通过组织进行自治外,记者还发现一种个人管理模式,居民自发、默认将管理权交给一名业主。个人管理模式中较常见的是“非公益”式管理,管理者通过出租小区内公共房屋或向居民收取较低管理费获得收入,款项用于维护治安、卫生、环境等。但这样的方式喜忧参半,有的运转良好,有的则没多久便宣告失败。
记者在河东区映日嘉园见到一位纯公益自治管理者——73岁退休老人李家臻。映日嘉园现有670余户居民,500多辆汽车,先后两个物业都没干长。热心的李家臻主动当起居民的“大管家”,断断续续两年多时间里(中间有物业来了又走),他每天早晨7点到晚上9点半在小区门口保卫室“上班”,对陌生人员进行登记检查,制作出行提示牌,外出运回沙子维修小区30个塌陷井盖,组织大家定期剪草,联系相关部门在小区门口安装照明设备——当然,这一切都是自掏腰包。
李家臻没算过垫了多少钱,但他认为这样做很值,能为大家做点事情,心里很高兴。然而李家臻也坦言,没有固定收入,小区运转捉襟见肘。“好几处外墙的铁栅栏已经断了,相当于把大门敞开了,总丢自行车,我能守住正门,可不少小偷却从‘侧门’进来了。”
小区自治
优点缺点并存
天津商业大学公共管理学院讲师王伟博士接受记者采访时认为,目前津城一些小区自治的实践,可以说是优缺点并存的。
“优点首先是成本较低,其次是更容易提高业主生活质量,最后是物业自治能够提供订单式服务,更容易满足业主多样化需求,提升业主满意程度。”王伟对记者说,“但是,从物业自行管理的实践来看,也存在诸多问题,一是缺乏专业管理知识,造成自行管理的低效,二是完全依靠志愿服务,缺乏长效服务机制,三是一些业主自治意识较差,居委会更多承担起业委会职责,业主利益无法表达,四是一些业主代表通过低价出租小区物业来获得收入,致业主利益受损。”
充分尊重
政策积极引导
近年来,越来越多的小区在政府部门引导下走上制度规范、收费合理、服务到位的自治之路。记者从房管部门获悉,目前全市对于无物业管理的居民小区,社区党组织、社区居委会将发挥指导监督作用,形成居委会、社区民警、楼门长参加的“三位一体”议事机制,推进社会化管理,政府部门充分尊重小区居民意愿,无论是希望自治还是要求引入物业公司,都将全力提供帮助。
南开区物业管理办公室副主任王志伟介绍,从她掌握的一些情况来看,部分小区自治缺乏稳定性,业委会换届后管理不能形成延续,且居民文化程度参差不齐,致小区自治失败后又重新找回物业公司。目前,本市已出台相应政策,房管部门将帮助居民引入专业化物业公司,根据小区规模、服务内容等,每月每户收取8元-20元不等的管理费,物业公司签订的都是一两年的短期合同,接受政府部门监督、考核,到期后居民不满意可以辞退。记者解金钊