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| 《物业管理条例》核心制订者之一张玉亭 |
作为刚刚开始实施的《物业管理条例》的核心制订者之一，中国物业管理协会法律咨询组专家张玉亭先生从始至终参与并见证了这个条例在3年零4个月中的诞生过程。
张玉亭先生认为，业主、业主委员会、发展商、物业公司、政府、相关单位这六大合法主体的权益在该条例中都得到了充分的保护。最重要的是，它确立了“家有千口，主事一人”的业主大会负责制，改变了过去物业公司既要面对业主大会又要面对业主委员会这两个主体的局面。业主委员会不再拥有决策权，而是执行业主大会的决策和意志。当谈到《物业管理条例》中从无到有的重大突破和焦点问题时，张玉亭先生如数家珍。
水电损耗不再由业主承担
不管是供水还是供电过程中，小区的总表与住户的分表之间总会有一定的损耗，比如电的损耗量在3%—5%之间。按照历史惯例，这些损耗要由业主来分摊，一旦分摊不下去，就要由物业公司来承担，双方都觉得由自己来掏这笔钱很冤枉，双方经常为此发生纠纷。“不要小看这点损耗，在这方面仅深圳各小区一年的损耗量就高达人民币12亿元，而全国在这方面的损耗总量一年起码要有100亿元。《物业管理条例》解决了这一长期困扰物业管理发展的重大难题。条例中明确了这些损耗要由供水、供电、供气等相应单位自己来承担，对业主的收费实行抄表到户。”张玉亭先生指出，实行抄表到户意味着业主用多少水电就花多少钱，再也不用去分摊这些冤枉钱了，而物业公司也无须再为收不上钱而焦头烂额。
小区内公共利益归业主所有
物业管理小区内的道路、停车场以及一些文体设施中，有的是产生收益的，而这些收益到底该归谁所有呢？过去在这方面并没有明确的界定，以至于这些收益归属不清，往往造成发展商或物业公司把这些收益独占的局面。张玉亭先生指出，《物业管理条例》中明确规定，小区内的公共收益归全体业主所有。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。多年来，业主和物业公司及发展商之间为了小区内公共利益的归属问题经常发生的摩擦也得到了明确的解决依据。
条例倾向于保护业主
张玉亭先生说，《物业管理条例》明确了谁违反该条例中的规定就由谁来承担相应的法律责任。条例中关于法律责任的规定具有两个特点：第一，倾向于保护业主；第二，处罚尺度从严。比如，住宅的建设单位违反本条例，不通过招投标的方式选聘物业企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，最高罚款可达10万元；建设单位违反本条例擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，最高罚款可达20万元；违反本条例未取得资质证书从事物业管理的，最高罚款可达20万元。
赔偿责任由双方约定
“据有关部门统计，深圳在一年内丢失了汽车1700部左右，其中至少有70%是在物业小区内丢失的，如此造成的业主和物业管理公司之间的纠纷金额高达人民币5千万元以上。业主交了存车费，汽车在小区内丢失到底由谁来赔？业主交了物业费，一旦在小区内被杀、被伤、被抢，物业公司到底负不负赔偿责任？这是业主和物业公司之间的纠缠不清的问题。”张玉亭先生说，为了避免这些纠缠不清的纠纷，经过多方讨论，条例中最后规定，物业管理服务赔偿责任要由业主和物业公司自行约定，并在签约时在合同中作出明确约定。
确定发展商是物业管理活动中的主体
发展商究竟应不应该成为物业管理活动中的主体？应不应该在物业管理活动中承担相应责任？有没有资格作为业主来参与物业管理？
针对这些争议，《物业管理条例》作出重大突破，把发展商作为物业管理中的第一主体或重要主体。“第一个物业合同是发展商与物业公司签订的，为此，和供水、供电、供气等相关单位相比，在物业管理中发展商的重要性更为明显。”张玉亭先生认为，确定发展商在物业管理中的地位、作用和责任，是物业发展中的一项重大突破。
物业必须招投标
业主和物业公司之间是什么关系？是委托关系？雇佣关系？还是管理关系？这也是个一直模糊不清的问题。《物业管理条例》对物业管理进行明确的定位，它确立了业主与物业公司是平等的法律关系，是平等的合同关系。长期以来，发展商可以随意委托物业公司，而《物业管理条例》规定，住宅物业要实行强制性招投标，实行建管分离，这一重大突破解决了物业管理市场机制问题，充分维护了广大业主的权益。另外，该条例对小区中公共设施的维护责任问题，从一般维护到重大改造建立了完整的一套制度。
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