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昨天从市房管局获悉，天津市自6月1日启动住宅物业管理项目普查工作，截至8月15日全市各区县普查数据的录入、审核、上报工作已全部结束，目前正在进行数据整理和成果分析。
据此次普查数据显示，截至2005年6月1日零时前，全市竣工验收合格交付业主使用实行物业管理的住宅项目1217个，共计7563.61万建筑平方米，管理房屋18215幢，业主户数为787572户，有2414023人已入住物业管理小区，享受物业管理服务，有448家物业管理企业从事住宅物业项目管理。
物业存在三大焦点问题
-问题一：
住宅物业项目的物业费收缴率偏低有些项目只在5%— 10%左右。一方面反映出部分物业管理企业服务水平还达不到业主的要求，另一方面也折射出部分业主花钱买服务的意识还有待增强，人们普遍对这个新兴的行业不很了解，在“分房修房靠单位”传统观念的影响下，人们还没有形成物业管理消费的观念和习惯———既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。
开发商遗留问题是造成业主不交费的主要原因，业主因开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决而拒交物业管理费。经有关部门调查，凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区，欠费现象都比较严重。由于业主认为开发商销售承诺没有兑现，往往找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，便以拒交物业费来进行对抗。不交物业费，物业公司缺乏经营成本，服务质量难免下降，如此就陷入了一个恶性循环的恶圈中。
-问题二：住宅小区车位先天不足
从数字分析可以看出，现有的小区规划车位数量难以满足业主日益增加的购车需求，客观上增加了物业企业的日常管理难度，形成了业主与物业企业之间不必要的误解和纠纷。
-问题三：物业管理市场化程度不高
本市的物业公司主要有三种：一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门，因为它不是一个独立法人的企业，因而可以说是先天不足，后继乏力；一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司，这是专门从事物业管理的企业，也是以后物业公司的发展方向；第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。这一类公司在以后的发展中容易面临产权不明晰的问题。
而目前，本市的大多数物业企业是开发企业派生的二级子公司，开发企业希望“肥水不流外人田”，且不允许其通过招投标承接市场项目，某种程度上削弱了物业企业的市场竞争能力，影响了行业整体服务水平的提高。另一方面，由于开发企业与物业企业的“父子”关系，客观上影响了物业项目正常的接管验收和工程资料的交接，对规范市场起到负面作用。
民营物业企业抢占市场
根据普查数据分析，目前本市物业行业民营化程度正在不断提高。统计数字显示，目前本市民营企业在物业管理市场中所占的份额越来越大，并且从近期申办资质情况看，还有继续上升的趋势，鉴于民营物业企业经营机制灵活，管理链条短，对项目管理的成本和利润控制性强，对行业和市场的影响将会逐渐加大。此外，本市住宅物业管理项目专业化服务程度较高。大部分物业公司选择外包方式聘用专业保洁、专业绿化和专业设施设备维修公司进行单项服务，这一做法不仅降低了管理服务成本，提升了服务的质量，而且也促进了市场细分，提高了市场化水平，物业管理行业为全社会提供了大量的就业岗位。物业管理行业作为新兴的第三产业，不仅推动了服务业发展，改善了百姓的居住环境，而且还为社会提供了大量的就业岗位，安置了一大批下岗失业人员和4050人员，成为安置就业的重要载体。
针对问题制定政策
据了解，此次普查工作不仅能够全面掌握本市住宅物业管理发展现状，进一步摸清全市住宅物业管理项目中存在的问题，而且为今后加强分类指导，及时研究制定相关政策，建立长效管理机制提供了可靠的参考依据。通过此次普查发现的一些新问题，有的在现行物业管理法规中尚未涉及，如小区规划车位等问题将在今后的政策制定中得到体现。
业内人士认为，从物业管理的性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行业，因此服务质量的问题便不时地被抬上桌面，成了日常工作中的热点和突出问题。上乘的服务质量无疑是能够取悦人心的，必然能将业主和管理人之间的关系推向更加融洽的境界，而恶劣的服务质量所产生的效果却不仅仅是让人不快，更将引发一系列的恶性连锁反应，甚至将管理推向进退两难的境地。所谓“一分钱一分货”，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更高的回报和满意的服务，而在每一个管理服务过程中付出辛苦与热情的管理人也都将从汗水和笑容中收获到应得的报酬，所以作为物业的拥有者有理由要求管理者所提供的服务是“质价相等”的，而物业管理人也必须遵循这样的规则，才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住，走得稳。
物业管理服务收费是直接关系到业主、使用人和物业公司利益的敏感问题。物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目、服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。提高服务质量，既是政府主管部门一再强调要求的，也是广大业主实际需要的。物业管理企业要加强企业自身提高服务质量的能力，明确岗位职责，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。物业管理企业在保证良好服务的同时，应在所管辖的小区内积极拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行。
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