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于大爷卖房，卖了一肚子气，外加一身冷汗、一顿惊惶。 7月初签了中介公司， 7月25日办理过户手续， 8月15日一切手续办理完结，本应立即到手的房款， 9月29日才装进他的口袋，比中介公司预先承诺的日期整整晚了一个多月。
于大爷的遭遇绝非个例。本报新闻热线有这样一组统计数字，今年5月到9月，共接到关于二手房买卖纠纷的新闻线索130余起，其中40%为投诉中介公司推迟给付房款的。还有一组数字同样可以说明问题。明扬长缨、易道等天津市十几家律师事务所都接到过大量有关二手房交易的法律咨询，其中问题最集中的就是中介不能及时给付卖方房款，约占咨询总数的30%。
对于老百姓来说，买房卖房都不是一件容易的事，抄起来就是几万、几十万，甚至上百万的交易，说不嘀咕那纯粹叫吹牛。可就是这样小心翼翼嘀嘀咕咕，还是免不了出点差错，闹点悬乎。卖完房不能及时拿到房款是最让老百姓担心的一件事，虽然到最后大都是有惊无险，但那些天天跑中介公司的日子让不少人体会到了什么叫“心惊肉跳”。
卖房款凭啥一拖再拖
于大爷是7月初和中介公司签署的卖房协议，卖的是友谊路上的一套100多平方米的单元房，双方定价78万元，委托手续为7800元。于大爷卖房的原因很简单，儿子要结婚，想和父母住在同一个小区，友谊路离家太远了，小两口说害怕，老两口也不放心。
还好，不到三周的时间，于大爷的房子就被中介公司推荐出去了，于大爷接到中介公司的电话，买方已经将所有款项打入中介公司账上，双方需在25日到房地产交易中心办理过户手续。
按照中介公司的承诺，接下来的程序应该是这样的： 7月25日办理过户手续， 15个工作日后，买方可以拿到房屋产权证。双方确认一切无误之后，于大爷就可以收到全部房款了。最迟8月20日， 78万元会悉数到账。这是于大爷自己算的日子，在时间上他还给各方面都打出了富裕量，别让人家太匆忙了。
等房款的这些日子里，于大爷可没闲着，在家门口南市附近买了一套售价60万元的现房，定金交了3万元，协议签了， 9月1日付齐全部房款。装修公司也洽谈完毕，装修工人9月底进住。
8月20日，于大爷早早来到中介公司，得到的答复却是“月底才能给钱”。于大爷当时就急了，那边一大堆事还等着这笔钱呢。“这件事确实是我们不对，可是我们也没有办法，最近遇上一点问题，一时给不了您钱，能不能帮我们一回？谢谢您，我们保证决不耽误您交那边的钱。”工作人员的态度没得说，于大爷说他当时真的感觉很温暖，想想中介公司也不易，算算时间还来得及，只好吃个哑巴亏。
更让于大爷闹心的事情还在后边。 8月底中介也没钱，推到9月8日。抱着热火罐儿来的，马上就体会到了透心凉的感觉，于大爷当时都想哭。“我们也是迫不得已。这样吧，您和南市那边新房的售楼员商量一下，晚几天补齐款子，需要支付违约金或利息什么的，全算在我们头上。”还是那个人，还是那副笑脸，还是那么谦恭的态度，但这次于大爷无论如何也温暖不起来了，又拍桌子又瞪眼，嗓子都吼哑了，可也没有更好的解决办法。
于大爷什么时候才收到的房款呢？ 9月29日。这还是律师帮忙要回来的，为此，于大爷不但掏了一笔律师费，还差点让儿子的婚房连同订金一块儿“飞”了。
合同规避了中介机构的责任
于大爷把和中介公司签署的“房屋买卖(置换)合同”拿给律师看，律师的一番分析让于大爷直拍脑门。在这份合同中，卖房的于大爷被称作是甲方，买房的自然是乙方，而中介机构则以丙方的身份出现。合同中唯一提到中介机构对卖房者付款约定的是第四条第二款：“( 1)待该房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在结款通知单签字后，三日内(遇节假日付款时间顺延)结清全款。”( 1)之后还有一个( 2)，而( 2)后却是一条长长的横线，一个字也没有。
关于那条横线，记者在采访中听到了这样的解释：如果甲方提出了逾期不能结款需要赔付时，这条横线上就填写商榷后的赔付比例，万分之一到万分之五。于大爷说他根本就没想到还得在横线上填赔付比例。也就是说，如果卖房的人都没有注意到这条横线，或根本就不懂还需要注明赔付问题，那横线上就永远是空白。空白，无疑让以后的事情更大程度地按照中介公司的意愿发展。利益的天平在合同签署之日起就偏移了。
记者拿到了本市几乎所有中介机构的“房屋买卖(置换)合同”，除排版方式、使用纸张、颜色大小不同之外，这些合同内容几乎完全一致，甚至连标点符号、使用横线都出奇地统一。
明扬长缨律师事务所的杨仲凯律师还发现了一个问题，纵观合同全文，关于违约责任的内容一共有4款，每一款都是规定甲方或乙方的，所有的赔付都是甲乙双方应承担的，而丙方作为合同中的一方，却不承担任何违约责任，永远是赚钱的一方。“合同是中介机构拟定的，甲方和乙方都没有说话和修改的权利。正因为是中介机构拟定的，所以回避掉了许多自己的责任，任何一方违约，不但中介费照收，还会因为另两方的纠纷而延长占用现金的时间。不管在房屋买卖或置换过程中发生怎样的变故，丙方也就是中介机构永远都是占尽了天时地利的大赢家。”
庞大现金流是个诱惑
让于大爷一直感到莫名其妙的是，买房的人不是已经把钱给了中介公司了吗，为什么他们还喊有困难，还要拖一个月才给钱呢？
这个问题不但于大爷搞不明白，就连中介机构的一般职员也说不清楚。张先生是一家中介机构的高层管理人员，他能说清楚，但却不愿意多说，他只是给记者算了这样一笔账：“目前本市市内六区二手房的平均房价是23万元人民币/套。中介机构收取的服务费按照1%计算，如果买方办理贷款，再收取600元，加上房款存入银行的利息，办理一套住房的置换手续，中介机构获取的毛利不超过3000元。以50家连锁店，月成交数为200套房为例，那就有了60万元的进账。而50家店的管理费用至少将耗去116万元/月。这116万元包括50家店的房租( 3000元-5000元/月)、电脑消耗、煤水电费，以及每家店5名员工和机构管理阶层人员的工资提成等。”这绝对是笔入不敷出的亏损账，张先生把亏损的原因归咎于“中央集权制”的经营模式，因为权力和信息都牢牢抓在了公司的手里，所以管理费用过大。
天津的房屋买卖置换中介机构有一个有趣的现象，几乎所有的中介老板原来都是同事，都是从一家公司派生出来的，所以经营模式近乎“克隆”，“中央集权”在各家都有体现。
亏损了为啥还乐此不疲？原因就是“中央集权”隐藏着一个很大的优势，对于经营者来说也是最大的诱惑，那就是庞大的现金流。让我们根据张先生的数字估算一下， 50家连锁店一个月成交200套房，每套房23万元，一个月就是4600万元进入账户，虽然其中只有不足60万元是公司赚取的手续费，但如此庞大的现金流也是十分可观的。因为现金流庞大，因为入不敷出，就有了暂用资金再投资的可能。这是张先生一直绕着圈子想要避开的关键所在，虽然一直支支吾吾，但他还是表现出了担忧和对公司老板的不满：“投资的目的当然是为了赚钱，但回报的时限却很长，有时一年，甚至几年。可老百姓卖房却是要现钱的，于是矛盾出现了，投诉和相关案件也集中起来。”
和这种“中央集权”式的管理相对应的是加盟店式的经营模式。和上述中介机构相比，加盟店的优点就是管理费用少。每一个加盟店都有相对独立的经营权，和总公司的关系更倾向于约束与被约束，监督与被监督的关系。因为有了独立的经营权，所以收入不会“集合”到总公司账上，也就避免了庞大现金流的出现，同时规避掉了庞大现金流带来的一系列连锁反应。当然，加盟也有加盟的弱点。正因为独立，所以在信息的共享上有点“塞车”。
该给二手房市场加把锁
于大爷说他当时找律师的目的就是问问，吓唬吓唬中介，没打算真正打官司。和于大爷有同样想法的人可不在少数，几乎所有因为买房卖房而和中介公司产生矛盾的人都想到过要打官司，但仅仅是想想而已，不信就看看律师事务所的统计数字。明扬长缨律师事务所今年前10个月共接到类似咨询98件，而和律师签署协议委托诉讼的一件也没有，最多也就让律师帮忙写成诉状，给中介公司看看。
虽然现在人们的法制观念在逐渐加强，但“击鼓鸣冤”毕竟不是一件简单的事，不到万不得已绝不进法院，在不少老百姓中这样的观念还是根深蒂固的。于大爷就一直叨咕着：“一打官司时间就更长了，想到上法庭我就哆嗦，嘴也笨，在中介公司里我还说不过他们呢，到那么严肃的法庭上，我更张不开嘴了。再说，官司打完了才能要到钱，拖得时间更长了。”尽管于大爷一直回避着，但是打官司得交诉讼费，请律师还得交律师费，也是他拒绝上法院的一个重要的原因。
正是老百姓这种怕麻烦、图省钱而拒绝法律诉讼的想法纵容了中介公司的行为。这是中介公司的管理机构———市国土资源和房屋管理局的态度。
房地产市场上关于商品房、评估领域的法律法规很多，但和二手房买卖(置换)中介机构有关的法律几乎没有，现在约束中介的还是一些“民事约定”。没有立法就不能执法，虽然是管理机构，虽然也接到了老百姓的类似投诉，但苦于无法可依，国土资源和房屋管理局也感到有点棘手。“目前我们正在积极立法，只有制定了相应的法律法规，才能更好地规范这个市场，才能更好地为老百姓服务。”经纪人事务管理科负责人说，中介市场肯定会逐渐走入正轨，它是为迎合市场需求而诞生的，必将继续顺应市场的需求，在发展中规范。
帮二手房市场出点子
关于二手房置换买卖方面的法律法规还没有出台，但是老百姓买房卖房却天天实实在在地发生着。怎样才能解决老百姓和中介之间的矛盾，怎样才能尽快地理顺二者之间的关系，中介公司做了一点尝试，房屋管理部门也出台了一些措施。
置换“经纪人”看上去还不错
周涛自称是房屋买卖置换行业的“经纪人”，他的真实身份是中介公司的业务员。和周涛见过几次面，印象最深的就是他的西装革履，不管什么天儿，领带保准一丝不苟地在领口处“站岗”，满头的黑发更是被摩丝“管理”得丝丝不乱。周涛说这是为了给客户留下严谨的印象，让他们相信自己。
帮曹女士换房，是周涛最得意的一桩生意，事情过去半年了，周涛还念念不忘，当作资本向新客户炫耀。
“曹女士的要求特别多。她原来住在滨河小区，离婚了，一个人带着孩子。她就想换个居住环境，但新房不能离孩子学校太远，也不能离原来的家太近，价钱不能太贵，面积还不能太小。”周涛说，他和曹女士的沟通一开始有点问题，为了让对方放心，他们还去律师事务所请律师为二人的合作进行了“法律见证”，“我能打动她的就一点：卖完房子，我负责找公司催要房款，绝不会拖着她。”
“一切手续办完之后，我没急着帮她找房子、卖房子，而是先聊天，后来一点一点了解了她的生活现状，我们的关系也逐渐融洽起来。大约2月底，她看中了富民路上一套房子，但因为老房还没卖出去，她没能马上决定买还是不买。特别巧， 3月初就有一对老人看上了曹女士的房子，说好60万元不管过户费。我觉得合适就替她应下了，但我跟那老两口提了一个条件，结完款之后得等曹女士办完富民路那套房的手续才能腾房搬家。一开始这边不愿意，我讲了曹女士的具体情况，人家特别同情，就答应了。没想到这件事让曹女士特感动，非要多给我1000元服务费。其实她跟公司签合同的时候，交的费用里就有了我的提成了，根本不用再多付。我们这种人没有明确的职位，可我觉得跟经纪人差不多，就先这么凑合着叫吧。”
不管“房屋置换经纪人”这个称呼的准确性有多大，但毕竟是二手房交易领域暴露出来的各种各样的矛盾给了他们一个生存的空间，也可以说他们的职业是为了解决市场矛盾而出现的。交纳费用从连锁机构获得信息，相对独立为买卖双方服务，承担风险，赚取服务费，这何尝不是二手房置换领域的一条新径？
“一易两制”买的放心卖的踏实
市国土资源和房屋管理局在今年4月份推出了一项服务———私产房网上交易。其中最主要的一项服务就是代交易双方收取房款。他们在银行设有专门的账户，办理过户手续期间的利息照付，应该是比较吸引老百姓的一点。
实际上这种网上服务只是提供了一个安全的渠道。刘大娘是这个安全渠道的受益者。女儿通过中介公司将鞍山西道上的一套单元房卖了，可是临到办理过户时，女儿却出国了。刘大娘怎么也不放心把产权证押在中介公司，尽管女儿临走时再三打保票，“中介公司不能坑咱，我都和他们签合同了，他们有专人负责咱家这房子，不会出差错。”可刘大娘就是抱着产权证不撒手。最后还是中介公司想了个办法，刘大娘和买房的人双双结算了中介服务费之后，转入房管部门办理过户手续，找的就是私产房网上交易平台。
其实以后的事情和在中介公司办理没有什么两样，办理过户手续，交纳相关费用，一定工作日后卖房的拿钱，买房的领钥匙。唯一不同的是，钱和产权证全都押给了房管部门，刘大娘说就这一点，她就感觉踏实：“政府绝不会坑咱，即便以后出了事儿，我也能找到哭主。”中介公司也算讲信誉，以后办理过户手续等事，他们都在一旁帮着刘大娘。
刘大娘的举动让女儿赞不绝口，她说老妈用的“一易两制”，就是说一桩交易通过两种体制的机构办理。
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