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合作建房要迈四道“坎儿”
个人合作建房让人们看到了一幅美丽的图画，但不少专家学者和相关行业人士对此表示了谨慎的保留态度，并提出，目前个人合作建房在实际操作过程中将至少会遇到四道“坎儿”。
第一道“坎儿”——政策倾斜
在天津发起人提出的合作建房草案中提到要争取申请经济用房政策。对此发起人出示了《经济适用住房管理办法》，该办法第六章第二十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
但据国土房管局有关人士解释称，《经济适用住房管理办法》中所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。如果符合经济适用住房的规定，那么可以享受包括建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担等相关政策。
在天津，市政府于2004年颁布了《天津市定向销售经济适用住房管理办法》(津政发[2004]110号)，但该办法中涉及的“经济适用房”是中心城区(外环线以内)按照带规划条件和户型标准、带开工竣工和入住时间、带销售对象、带销售平均价格和最高价格条件招标建设的，只向符合条件的拆迁居民定向销售。在《天津“家园”合作建(购)房方案》草案中记者并没有发现对合作参与人资格的明确限制。
第二道“坎儿”——成功“拿地”
如果得不到政策上的支持，那么个人合作建房只能参与公开竞标或竞买来取得建设土地。
发起人称，“前期取得土地使用权所需资金大约占整个项目开发的30%-40%，如果可以顺利拿到地，我们就已经成功了一半。可以通过参与公开拍卖土地，若有地点、价位比较合适的拟建、在建楼盘或建成楼盘，合作建(购)房者及其代理机构也可积极参与，通过购买项目、公司的方式接手半成品或成品楼盘。但目前公开出让的土地中，地块都较大。如果能有面积小一些的，最好是像河东或东丽一带，相对比较便宜的地块就好了。”
本市某房地产开发公司长期从事前期项目运作的一位业内人士表示，目前外环线以内出让的普遍没有太小的地块，就算个别的一些小地块也由于位于市中心，属于一级地价，价格不菲。2006年，本市实行全市范围内经营性土地集中交易，根据《天津市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权管理暂行办法》规定，土地使用权招标、拍卖或者挂牌成交后，中标人或竞得人与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》，签订合同时中标人或竞得人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵充定金，中标人或竞得人按照《国有土地使用权出让合同书》和拍卖文件规定的其他协议(或合同)的约定，全部缴付土地使用权出让金和相关税、费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。中标人或竞得人未按期足额缴付土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除土地使用权出让合同。《天津市国有土地有偿使用办法》明确规定土地使用权出让金由三部分组成，即土地补偿费、市政基础设施配套费和政府净收益。
也就是说，在前期最需要资金的土地环节上，即便是有资质的开发公司，在不能寄希望于从银行获得融资来购买土地，就算是成功中标，如果没有上亿的资金，也无法真正意义上获得土地。而个人合作建房由于参与人众多，众口难调，能否保证所需资金按时全部到位，其中风险如何承担，对于每一位参与者都将是必须面对的考验。
第三道“坎儿”——顺利贷款
天津荣联律师事务所的荣辉律师称，个人集资建房具有很大的风险性。如今银行对房地产开发项目放贷比以前更为谨慎。虽然理论上取得《国有土地使用权证》可以用地抵押向银行贷款，但实际操作中，有的楼盘甚至主体封顶都还没有拿到银行贷款，前期的资金都需要自己筹措。银行贷款前还有一套严格的程序，审查公司的开发资质、信用记录、经营业绩等，而对于这种合作建房委托的小规模开发公司而言，除了具备资质和必须的注册资金外，还要看其余指标能否符合银行胃口。银行如果愿意承担这笔贷款风险，实在需要很大的勇气。银行贷款未到，后期的启动无法进行，按照《天津市国有土地有偿使用办法》的规定，超过出让合同约定动工开发日期满2年未动工，收回土地使用权。
第四道“坎儿”——控制成本
天津房地产协会秘书长梁正文在接受采访时称，房地产开发是综合性较强的行业，对资源整合方案的要求非常高，目前专业的房地产公司还可以通过雄厚的财力基础来抵御市场风险，合作建房者则需要个人承担。
从现实操作角度来看，合作者来自各行各业，是一个松散的团体，从选地、买地，到贷款、规划、施工、物业、预算甚至法律咨询等各个环节，都需要专业人士代理，专业公司势必会追求利润，会不会影响合作建房的初衷？而个人合作建房相对开发体量有限，无法形成规模效应，控制不好就可能导致成本大大超过专业化开发的成本。况且没有相应的政策辅佐和支持，建房过程中存在太多的矛盾和不确定因素。当风险分担不均时又该如何处理？即便是顺利把房子建好了，小区配套、房子分配、产权分隔、贷款、税率之类的问题还可能出现新的系列问题。
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