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近来，国家针对房地产市场运行中存在的价格增长过快，结构性供需矛盾突出等现象，加大了宏观调控力度。我市在贯彻落实国务院及相关部门各项宏观政策的过程中，也采取了相应措施，加强了对房地产市场的引导和监督。从前三季度的各项统计指标来看，我市房地产市场在宏观政策指导下，处于平稳运行状态，没有过热特征。
一、宏观调控下我市房地产市场运行特点
1、土地供应总量增加，结构调整趋于合理今年全市计划房地产开发供应用地2479万平方米，增长13倍，其中住宅供应用地1695万平方米，增长11倍。按照中央宏观调控政策要求，我市也加大了土地供应调控力度。优先保证普通商品住房和经济适用房建设用地，继续停止了别墅类用地，加大环外土地供应力度，减少中心城区土地供应量。截止到8月份，全市房地产开发供应用地121086万平方米，增长401%。其中住宅供应用地92631万平方米，增长344%，所占比重为765%；中心城区用地供应38万平方米，下降759%。
2、投资增幅稳中有降，总量规模稳定1-9月份，我市房地产开发投资完成27024亿元，增长221%，占城镇投资比重为217%，投资增幅略低于去年同期(245%)和上个月(226%)水平。前9个月，我市房地产开发投资增幅一直低于全市平均水平，从下半年开始有所回落，并略低于全国平均水平，呈平稳发展走势。
开发投资增幅得到缓冲的主要因素：一是注重了调整投资结构，合理安排开发项目。今年我市加大了环外项目的开发，减少了中心城区项目，使项目的土地购置费用相应减少，1-9月份，主要用于土地购置的其他费用投资完成8773亿元，增长150%，低于建筑安装、设备投资和整个开发投资增速。二是通过加大住宅开发力度，减少写字楼、商业用房的开发。1-9月份，我市住宅开发投资18528亿元，增长3454%，高于整体开发增速；商业用房等其他开发投资8496亿元，增长15%，远低于住宅投资增速。三是一些开发商顾虑于国家今后将出台的一些列调控政策，采取了观望态度，放缓了开发步伐。
3、住宅总体供求状况开始改善，政策引导调控市场需求按照国办发［2006］37号文件要求，新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住宅(含经济适用房)面积所占比重要达到全市开发建筑总面积的70%以上，通过保证总量，利用套型结构相对增加了住宅供应量，此措施作用已初步显现。1-9月份，我市房屋施工面积279050万平方米，增长1518%，其中住宅224630万平方米，增长177%，所占比重为805%，同比提高了17个百分点；竣工房屋面积51763万平方米，增长195%，其中住宅47679万平方米，增长1426%，所占比重为921%，同比提高了10个百分点。
目前我市的购房需求主要是由拆迁的被动购房、为改善居住条件的自住性购房以及投资性购房三部分构成。针对我市的购房需求，进一步加大了政策引导调控力度，一是通过合理控制拆迁规模和进度，减少被动性住房需求。今年我市的计划拆迁量规模控制在去年(186万平方米)水平，今年1-8月实际拆迁70万平方米，与去年持平，控制了被动性购房需求的增长。二是通过一系列信贷、税收政策的出台，使一部分为改善居住条件和投资性购房者采取了观望态度，有效抑制了需求的增长。1-9月份，商品现房销售62104万平方米，增长38%，其中住宅58370万平方米，增长24%；期房销售27769万平方米，增长107%，其中住宅25006万平方米，增长73%，两者增速均表现出逐月回落态势，并低于去年同期水平。
4、保障性住房建设加快，满足中低收入群众住房需求按照国家宏观调控政策的要求，我市进一步加快了经济使用住房建设，今年计划施工经济适用房392万平方米，其中新开工260万平方米，竣工140万平方米，完成投资40亿元，分别增长56%、12%、17%和33%。截止到8月份，已完成经济适用房开发投资25亿元，增长170%；施工面积312万平方米，增长190%；其中新开工180万平方米，增长200%；竣工54万平方米，增长135倍。对这些项目严格实行政府指导价，限定销售对象为中低收入拆迁居民。 2004年以来，我市共投入廉租住房11亿元，累积竣工廉租住房48万平方米、7282套。截止今年8月底，我市共为1759户拆迁“双困”家庭实物配租了廉租住房，并为2118户符合条件的拆迁家庭实物配租了经济租赁房。
二、宏观调控中我市房地产市场存在的问题
1、平均房价短期内仍有上扬压力虽然我市采取加大了环外项目开发，启动新家园计划等措施，通过降低土地和开发成本的方式，增加了中低价位的住房供应量，抑制整体房价的快速增长。但由于从下半年开始，需要对所有已审批还未开工的项目进行套型结构审查，导致部分项目开工延期，房屋上市销售节奏放缓；中心城区供地减少，项目储备下降。因此仍出现了部分时期、部分区域的商品房市场供应量减少，使一些项目的价格存在上涨空间。1-9月商品现房销售收入26940亿元，增长217%，其中住宅25080亿元，增长226%；期房销售收入13164亿元，增长225%，其中住宅11726亿元，增长257%，两者增幅均远远高于销售面积增幅，表明全市平均价格继续呈现平稳微升的态势。
2、信贷资金占据主导，增速较快银行信贷被看作是国家宏观调控的一道“闸门”，针对房地产开发信贷资金，国家也出台了提高准备金率、加强放贷审查等的信贷政策措施。1-9月份，房地产开发资金到位5757亿元，增长325%，继续保持了快速增长。其中本年资金到位4352亿元，增长252%，上年结余资金到位1405亿元，增长615%。在本年资金到位中，国内贷款、预收款和个人按揭贷款到位30229亿元，同比增长344%，高于本年资金到位增幅92个百分点，占本年资金到位的比重为695%，比去年同期(647%)和上半年(685%)有所提高。这部分资金对银行信贷依赖程度大，为国家重点调控资金，容易受宏观政策影响。因此，目前房地产开发企业信贷资金占主导的资金结构对房地产开发投资的支撑作用不够牢固，难以保证房地产市场的后续发展。
三、宏观调控后我市房地产市场变化分析随着我市对国家宏观调控政策的逐步贯彻落实，相关政策及措施对房地产市场的调控作用将会逐步显现，我市房地产市场将在政策引导下，按照市场规律要求，逐步走向一条理性发展道路，继续保持健康、稳定的发展态势。因此，对今后我市房地产市场走势作出的基本判断如下：
1、房地产开发投资持续稳步放量增长。在天津社会经济发展“十一五”规划中，明确提出全社会固定资产投资年均增长15%的发展目标，给房地产的开发投资带来了发展空间。同时随着居民收入和生活水平的不断提高，自身改善居住条件的市场需求将不断扩大，将会继续拉动房地产投资的增长。
2、以普通住宅开发为主，供应结构更趋合理。从土地供应政策上继续以普通住宅和经济适用房为主，通过全面启动新家园计划，将建设10个以普通住宅为主，平均规模达到300万平方米的大型居住区，来调控市场供应结构。
3、价格涨幅趋缓，回归合理区间。通过合理控制开发总量规模、调控供求关系，预计未来我市房屋销售价格不会再出现“十五”后期(2003-2005年)那样快速上涨现象，但也不会出现大幅回落，将逐步向与居民收入和购买力相适应的水平理性回归，可能在一定时期内发生涨落变化，但不会出现大的波动幅度，总体保持平稳增长水平。
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