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北方网专稿(记者常悦)：住房问题，是百姓安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋能交易、出租、抵押等一切权利的基础。房屋没有产权证明，或者产权证明出现纰漏，都有可能使房屋的主人流离失所。
业主如何证明对房子拥有所有权？在开发商那里预购一套房，怎么防范开发商再将房子卖给其他人？房屋产权证书出错怎么办？就此，天津桐江律师事务所尹鸿智律师根据《物权法》中的“不动产登记”做出了解答。
解读之一：房屋产权登记生效
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| 天津桐江律师事务所尹鸿智律师解答《物权法》 |
《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。点击查看《物权法》全文
生活案例：小周于2003年初与某开发商签订商品房预售合同，预交部分房款后，等待产权证下达。在此期间该开发商将该房以更高价格卖给不知情的小李，并与小李办理了房屋产权登记。2003年末，该开发商告知小周，拒绝履行合同，同时退还小周预付房款和违约金。小周不愿接受，遂向法院请求和该公司继续履行合同。
法院经审理认为，小周与该开发商签订的商品房预售合同有效。在预购人未取得房屋所有权之前，开发商擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反原合同的行为。但是，小周认购的商品房被销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，因此认定开发商与小李所签订的合同有效。法院最终判决：小周与该开发商签订的商品房预售合同不能履行，驳回小周要求开发商继续履行合同的诉讼请求。小李最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给小周造成的损失，应承担相应的民事责任。
律师解释：不动产经依法登记，才能发生效力。如房屋买卖中，买方除了要与卖方签订买卖合同并依据合同的约定交付房款外，还必须办理房屋过户登记手续，不办理登记即使已经占有所买卖的房屋也不能取得所有权。只有在办理登记后，才可以从法律上取得房屋的所有权，才能得到法律的保护。
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解读之二：预告登记防止“一房多卖”
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| 市民办理预告登记手续 |
《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
生活案例：就解读之一中所述案例而言，如果小周事先与开发商约定好并申请了预告登记，那么开发商无权对房屋进行出卖，即使出卖也不能在登记机构办理登记，所以这套房屋的所有权就不归第三人小李所有，小周与开发商所签订的预售房买卖合同可以继续履行。
律师解释：像案例中提到的，当事人签订房屋买卖合同后，在办理房屋产权转移登记手续之前，卖方又将该房屋卖与他人并办理了过户登记手续，这种情形就是“一房二卖”或者“一房多卖”。该情况不但侵害了第一买方的权利，影响了其房屋所有权的取得和实现，而且违背了诚信原则，扰乱了正常的社会交易秩序，当属于禁止之列。
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| 预告登记使“一房多卖”无效 |
预告登记制度是预防“一房二卖”或者“一房多卖”的有效手段。预告登记指为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。从某种意义上来说，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它提前限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。预告登记制度保证了买方将来顺利取得该房屋的所有权。
尹鸿智说，办理预告登记时还应注意两点：一是申请预告登记需要签订不动产物权协议的双方当事人进行约定，一方当事人不能单方申请预告登记；二是能够进行不动产预告登记的情形除了房屋买卖之外，还包括其他不动产物权的设立或者交易。
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解读之三：更正登记查漏补缺
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《物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
生活案例：几年前，王老先生去世，留下公房一套。其儿子欲变卖仅写有自己名字的住房，其女儿发现后到登记机构申请更正登记。
律师解释：《物权法》首次规定了更正登记制度。不动产登记机构在进行登记过程中，不可避免地会出现登记错误或者遗漏的情形发生，为了能够及时消除因登记错误或者遗漏而造成的登记权利与真实权利不一致的情形，有效地保护真实权利人的合法权益，因此规定了更正登记制度。更正登记指不动产物权人或者登记机构在发现登记出现错误、遗漏而予以更正时进行的登记。
在权利人、利害关系人(指与相关不动产有法律上利益牵连的人，如不动产的买受人、租赁人、不动产权利人的债权人等)申请更正登记时，必须满足下列条件之一，登记机构才予以更正：一是，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；二是，有证据证明登记确有错误。
同时，《物权法》二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
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解读之四：异议登记保证真实权利人权益
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| 市民办理产权登记手续 |
《物权法》第十九条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
生活案例：就解读之三中所述案例而言，王老先生的儿子没有同意更正登记。王老先生的女儿立即到登记机构提出异议登记，并在第十天提起诉讼。后经法院判决，儿子享有继续承租权，但是没有处理权。即只能居住不能买卖。如果买卖，房款将由兄妹二人平分。
律师解释：《物权法》首次规定了异议登记制度。异议登记具有暂时中断登记簿公信力的效力。法律之所以规定异议登记制度，这是因为更正登记的程序较长，申请人不仅需要得到登记簿记载的权利人的书面同意，必要时还要进行举证。而在这一段时间内，登记簿记载的权利人有可能对不动产进行处分。因此，为了能够暂时中断登记簿的公信力，维护真实权利人合法权益，《物权法》规定了异议登记制度。异议登记的有效期为15天，自登记之日算起。在这段时间内，登记簿记载的权利人处分名下不动产的权利受到限制，异议登记申请人应向人民法院提起诉讼；申请人在15日内没有起诉的，异议登记失去效力，登记簿记载的权利人恢复对名下不动产的处分权。
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