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房贷新政难扼房价
实际上，在过去的几年时间里，中国政府早已开始了针对房地产市场的调控政策，而提高首付款比例，以及调整利率的构想，也早已有所体现。
2003年4月，121号文件拉响宏观调控警报，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
2004年3月，“8·31大限”提高拿地“门槛”，继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8·31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。随后，国务院办公厅又发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施。
“国六条”后，“双限双竞”成为政策调控的重点，即：限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地价。此举被业内认为是通过优先发展中小户型、中低价位、普通商品住宅来满足中等家庭收入的住房需求，是房地产调控政策向关注中低收入群体的转向。
通过历年的调控政策，不难看出，一方面，房贷新政的核心内容，并不是首次出现，其关键在于是否能够得到彻底的执行；另一方面，面对中国整体经济趋热，人民币亦处于升值通道之中，对于房地产市场的投资热情，就不会因为简单的提高首付款比例和贷款利率而有根本性的改变。
正如央行一位高管告诉记者的，现在的调控措施符合各方面利益。其一，提高第二套房的贷款成数可以在一定程度上控制需求；其二，减少投机后，可以防止未来消费的过度透支；其三，可以降低银行风险，即便未来房价回调，银行的贷款也不会受到太大影响。
“第二套房”之争
虽然房贷新政可以被认为是最接近可操作性的市场调控政策，但对于“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的界定，还是引发了争议。
央行及银监会的有关负责人表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
但是，如果借款人已经全部还清房贷，是不是还要被认定为已经有了首套自住房？夫妻双重购房，以及用父母、子女及亲戚名义买的房子该如何界定？这些问题都需要进一步明确。
据了解，目前，建行、工行等国有大银行基本遵循“从严”的政策———凡是贷款买过房的，无论是否结清，再购房就属第二套住房，将执行首付、利率上浮的政策；而招行、深发等银行则遵循“从宽”的政策———以前的贷款一旦结清，再购就属首套住房，首付比例和利率均不上调。
在以家庭还是以个人为购房单位方面，各家银行也存有分歧。比如，中国银行是按照一对夫妇为单位计算住房的，即丈夫贷款买了一套房后，妻子再申请贷款买房时，就算第二套住房。而招商银行则表示，该行“第二套房”明确为“以个人为单位”，假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，只要在央行征信系统里没有他们的名字，就可以不受贷款新政的限制。
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