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“房价”,无疑是本次两会上最“热”的词。2009年的房价涨得太猛,在很多区域甚至超过了高峰期的2007年。参加两会的代表委员们猛烈“抨击”,对房价高企的起源,众说纷纭。在代表委员们的意见中主要集中于几点:一、城市化进程迅速,刚性需求庞大,但土地资源有限;二、投机者众,推波助澜;三、保障性住房建设上政府失职;四、开发商谋取暴利,囤地捂盘等手段;五、地方政府垄断,地价高企,源头上制造了高房价。而这,又与目前施行的土地市场招拍挂制度息息相关。
3月7日,全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳发言语惊四座“房地产市场的病根在于土地垄断,在于地方政府对土地财政的过度依赖。”梁季阳说。
然而房价究竟能不能降?怎么降?谁来降?房地产市场的利益链条究竟是怎样一个图谱?到底是哪些环节助推了房价上涨?如果要房价下降,又要在哪些环节“开刀”?
乱象
楼市数据“打假”政协委员要求统计局解释
2010年2月25日国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,2009年,中国70个大中城市房屋销售价格(论坛新闻)较上一年同比上涨1.5%.其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%,房屋租赁价格下降0.6%.
3月5日,全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长、山东省政府参事郭松海公开了他的一份提案:《希望国家统计局对2009年房价数据进一步给予说明》。
一、数据矛盾。就在2月19日,国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据,估算约4695元/平方米的均价水平,全年房价涨幅24%.6天前后,统计数据相差如此明显,二者的差异如何解释?
二、无法解释投资问题。涨幅1.5%,为什么有那么多的资金疯狂进入房地产业?
三、统计显示,建筑业、房地产业利润大幅度上涨,而房价却仅上涨了1.5%,原因何在?
为此,郭松海建议国家统计局公开回答以上问题,并将有关房价统计方式以及不同城市的房价细节予以公布,公布数据得出的计算方式,以打消公众质疑。
谁推高房价“地方政府是最大获利者”
国有储备用地或征用土地———招拍挂-(获土地出让金:入地方国库;税费:入地方及中央政府)-开发商———项目建设、出售-(开发商付出建筑成本费;税费:入地方及中央政府)———购房者买单———二手房买卖(仍涉税费:入地方及中央政府)———拆迁或改造可能——再进入市场。
土地出让金和土地出让制度,在本次两会上成为代表委员们热议的焦点问题之一。全国政协委员、富力(论坛新闻)地产老总张力曾表示,现在开发商造房成本中,半数以上都在土地出让环节。他披露,以前土地成本只占20%,现在占到了60%-70%.因此,现在政府一般卖地的利润高达200%,而开发商的利润只有10%.
据全国政协委员、重庆市政协副主席陈万志介绍:一套房子经过立项、建设、配套、销售等多个环节,相关的税费达到62项。“更为严重的是据抽样调查,部分项目的税费,已占到房地产价格的30%-40%,征收环节多,存在重复征税和多次收费问题,一定程度上推高了房价。”
全国人大代表、温州市人大常委会副主任王小同则提供了一家房地产企业的部分税费清单:以销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按利润25%征收所得税,按土地款3%征收契税,利润超过20%要采取累进方法计算缴纳土地增值税……加之地方养老、水利基金等不同名目,房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。
而全国最大的房地产企业万科,在全球也是销售冠军。其缴纳的税费是企业利润的1.43倍。所有这些,实际上都将在销售终端转嫁到购房者的头上,包括很多人热议的物业税。
以张力和陈万志的数据综合,开发商的土地出让成本占60%-70%,税费占30%-40%,二者占据了房地产商业链条利润的绝大部分。虽然不能完全用这些数据来判断环节利润,但从中至少可以推断地方政府成为房地产商业链条中最大的赢家。全国政协委员梁季阳就在政协全体会议上直言:“地方政府是我国房地产交易中最大的获利者。”
怎遏卖地冲动老百姓骂开发商,开发商骂政府
地方政府的土地出让金,占到地方财政收入的半壁江山,在很多地方已经成为现实。在2009年的全国各大城市中,杭州以1200亿元的土地出让金收入成为全国的土地出让金之王。而同期杭州地方财政收入只有520.79亿元。土地出让金是地方财政收入的2.3倍。国家发改委主任张平公布的2009年土地出让金总收入为1.4万亿多元。而此前国土资源部曾公布的数据则是1.59万亿元。
能带来这么丰厚的收入,地方政府的卖地冲动必然强烈异常。当民众攻击地产商高房价时,地产商则攻击政府高地价。这部分收入的支配权,也都在地方政府手中。虽然国家发改委主任张平表示其中主要部分用在保民生,但由于各地方政府并没有公布土地出让金的具体收支预算情况,很多人仍然无法信服。
实际上在2006年,国务院办公厅就发文《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,告知各地政府,要求自2007年1月1日起,土地出让收入全额纳入基金预算管理。但到2008年时,财政部发现大部分地方政府仍未开展预算。于是财政部再发布《加强土地出让收支预算编制的通知》,要求确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。地方政府向同级人大报告2009年财政收支预算的同时,以政府性基金预算收支附表形式报告本级土地出让收支预算。
但在2008年6月国家审计署对北京等11城市进行的审计调查中,发现均存在欠征、减免及违规使用土地出让金的问题。
更为严重的是土地出让净收益1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理,占11城市土地出让净收益总额的71.18%.部分城市违规使用出让金83.73亿元。其中,挪用于建楼堂馆所和弥补经费等52.33亿元,出借和对外投资等31.40亿元。少数城市欠收、挪用被征地农民社会保障资金51.17亿元。
在操作方面,11城市存在违规协议出让100多宗、689.88公顷经营性用地。
2010年中央和地方预算草案首次将土地使用出让收入纳入预算,国务院将向人大报告地方政府基金性预算。此消息出台之后,一片叫好之声。因为之前处于隐蔽角落的土地出让金管理终于可以纳入正轨。但由于之前多年政策屡次颁布之后仍然无法得到有效执行,本次“土地出让金新政”能否有效控制地方政府疯狂的“卖地冲动”仍未可知。
保障房成画饼好的政策变了味道
从去年开始,全国范围内对保障房的关注达到了空前的高度。由于商品房价格的高企,保障房成为低收入人群翘首以盼的“蛋糕”。但保障房地方政府建了多少?透明度如何?如何规划地域及价格?投入又能否保障?
全国人大常委会去年10月公布报告显示,2009年中央预算中保障房投入为1676亿元,截至去年8月底完成投资的仅394.9亿元,完成率为23.6%.到今年全国两会上,财政部发言人戴柏华表示,2009年中央财政安排用于保障房建设补助资金达550.56亿元,已超出中央安排资金的预算,比上年增加368.66亿元。但这仅占今年保障房预算的32.8%,地方资金投入情况则可想而知。
以获益土地收入1200亿元的2009年土地出让金之王杭州为例,在其2009年的财政预算中,这样表述:“在住房保障方面,今年,财政将进一步加大投入力度,安排10.79亿元。其中4.71亿元用于廉租房购置和租金补贴,安排3亿元用于危旧房改造。”这部分支出,占杭州当年土地出让金收入的百分之一还不到。地方投入资金无法落实,让保障房成为“画饼充饥”。
保障房中是否包括两限房,相关部门给他的回复是两限房不属于保障性住房。但在北京市政府的会议上,两限房却被称为保障性住房工作中的重点。当时一位建设部副部长也在座。
他表示,保障性住房政策扩大化“正是给了享有特权的特定对象们以合理分配国家补贴和政策性财产收入的权利”。但“好的政策在无法去定义和约束的灰色空间中变了味道,专为穷人提供的政府保障不知肥肉落入了谁的口袋。”让许多本不应享受政府补贴的家庭利用政策的缺陷而合法获取个人的财富利益。“让穷人顶着享受国家政策补贴的帽子,却将财富向中产阶层中的特殊权利保护群体转移。不知花会落在谁家?”
中央地方博弈土地出让金游离于中央控制之外
改革开放以来,地方财政收入在前十几年中迅猛增长,但相比之下,中央财政收入增长速度则不高,二者差距也越来越大。1990年之前,中央财政收入比率还维持在30%以上,但进入1990年之后,一路下滑,到1993年,下滑至22.02%.1994年,我国进行了分税制改革。把一些中央收入中增长较快的税种分享比例定得更高,当年中央财政收入就跃增为55.7%.但在近些年来,中央财政比率的增长程度徘徊不前,以去年为例,中央财政收入增长9.8%,但地方财政收入增长13.7%.
而地方政府在一般预算财政收入之外,还有土地出让金作为重头收入来源,用于地方经济的发展。但这部分资金又往往游离于中央的控制之外。
中央政府工作报告谈房价:
多次提促稳,未提“降”
2003对一些地方房地产投资增长过猛、高档房地产开发过多的现象,应引起高度警惕。
2004抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题。
2005重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。
2006继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发……重点发展普通商品房和经济适用房……建立健全廉租房制度和住房租赁制度。
2007建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度……加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨……地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
2008抓紧建立住房保障体系……重点发展面向中低收入家庭的住房……坚持加强对房地产市场的调控和监管……抑制不合理需求,防止房价过快上涨。
2009促进房地产市场稳定健康发展……加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施……促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。研究推进房地产税制改革。
2010促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自住性住房消费。三是抑制投机性购房。