|
||||
天津北方网讯:虽然楼市新政实施已经3个多月,但是“限购令”下成交量持续低迷的“寒意”却仍然困扰着滨海的新建商品房市场。对于目前有十余个新建商品房项目处于在售以及待售阶段的汉沽而言,这种“寒意”体现得尤为明显。相比其他区域各种产品种类的丰富,汉沽几乎处于高层产品“一统天下”的局面,产品类型的单一、户型的相似、价格差距不大让汉沽区域内众多项目之间的竞争呈现出越来越激烈的趋势。
十余项目在售竞争“白热化”
目前在汉沽新建商品房市场之中,洋房、别墅产品难觅踪迹,在售项目几乎无一例外地以十几层的小高层产品或者超过二十五层的高层产品作为“主打”。由于产品类型单一,各个项目也几乎不约而同地将80至100平方米之间的两室作为主推户型。同质化产品和户型在最大限度“瞄准”市场潜在客户的同时,也让项目之间的竞争变得“白热化”,不少项目开始采取加大活动力度、实施价格优惠的形式争抢更多市场份额。
“项目预计将于6月底7月初进行开盘,此次开盘将推出4栋楼约350套房源。”学仕府项目一位工作人员介绍,项目推出的产品面积区间为90至130平方米,其中90平方米的产品为主推。“目前价格尚未敲定,但是预计将在6400元至6500元每平方米左右,开盘期间还将有大幅的优惠政策推出,应该会让购房者感到满意。”该工作人员表示,作为一个纯新盘,项目选择以较为“实惠”的价格入市,目的很明确,就是要在不好的市场情况下,撬动更多的观望人群出手购买,实现开盘产品在较短的销售周期内售罄,让项目实现快速回款。
“目前产品主推的户型为88、89平方米的两室户型。目前均价为6300元每平方米。”丽景名苑项目销售顾问纪先生介绍,项目在5月份进行了一次开盘,共计推出房源100余套,截至目前已经销售了20余套。“在调控政策影响下,投资性的客户几乎没有了,目前的购房者主要是满足婚房、养老房等刚性需求的客户,或者改善住宅条件的客户。”纪先生坦言,“调控对汉沽区域的新房成交量影响还是很大的,销售进度也明显变慢了。各个项目之间的竞争越来越大,各个项目价格上虽然还没有太大的变动,但是各种类型的促销活动明显增多了。”
“项目5、6月份的销售成绩还是不错的。”华城公邸项目是位于汉沽河西区域的一个大盘,项目营销人员徐小姐告诉记者,项目5月份对一栋楼王进行了开盘,总房源达到100余户,主推80至106平方米的两室、三室户型。相比不少项目的成交“惨淡”,华城公邸项目开盘后销售情况良好。“除了之前积累的客户,汉沽蔡家堡拆迁带来的刚性需求是成交量上扬的重要原因。”徐小姐说,针对拆迁刚性需求,项目采用了积极的营销手段,将项目推广延伸到了这部分客户的“家门口”,利用项目距离拆迁位置近的优势赢取客户。
“目前,成交客户之中,改善型购房者占据了很大比例。”张先生是汉沽某项目的销售主管,他向记者介绍,相比塘沽、开发区等其他区域,汉沽具有流动人口少、购买人群相对固定的特点,在实施“限购令”的政策背景下,曾经让汉沽新房楼市一度繁荣的投资性购房几近消失,本地刚性需求、改善型需求客户成为主要购房群体。“这种改善主要是一种初步改善,汉沽地产市场发展相对滞后,区域内原本的建筑主要以3至5层的房龄较大的低层建筑为主,目前的改善型客户主要是指从这种老房子中过渡到居住环境好的小高层、高层建筑之中。”张先生认为,这部分客户是目前各个项目的“主力”客户群之一,是拉动项目销售的重要力量。
业内人士徐先生认为,现在汉沽在售、待售项目较多,多数项目走的是“平民化”路线,在品质、价格等方面差距并不明显,项目之间的竞争以优惠、促销等价格竞争方式为主。考虑到汉沽流动人口较少,地缘性客户的“口口相传”对产品销售影响较大,因此在汉沽新房市场存量房数量巨大、竞争激烈的情况下,减少负面信息、赢取良好口碑是项目突出重围,最终胜出的重要因素。
东扩区首个项目7月开盘
即将于7月份开盘销售的泰达汉郡华庭项目是汉沽东扩区的首个住宅项目。作为区域内为数不多的高端住宅产品,该项目预计最终将成为区域内价格最高的项目。
据汉郡华庭项目营销人员国先生介绍,东扩区是汉沽以大丰路为界打造的一个全新城区,根据规划这里将会成为汉沽未来的行政、商业和文化中心。作为该区域第一个住宅项目,汉郡华庭首次开盘预计推出5栋11至18层的高层,产品为面积区间在90至120平方米的两室、三室。其中,90至100平方米的两室户型是项目的主推户型。
“目前储备客户已经达到了300余组。”国先生告诉记者,储备客户中刚性需求客户和改善型客户平分秋色,各占据了二分之一,对于所有潜在客户而言,东扩区未来的发展潜力是他们最为关心的问题,对东扩区潜力的认同或者认为其偏僻的意见都在一定程度上决定着购房者的购买意愿。“除了看中未来东扩区作为新城区的发展潜力,项目力图打造的高端产品也引起了客户的关注。”国先生表示,项目采用了大楼间距、园林式绿化的设计,并且配备了增强居住安全性和舒适性的智能化系统,车位的配比也将达到1:1,这在汉沽各个新建项目之中尚不多见。
“项目的价格还没有最终确定,但是综合各种因素,预计项目首次开盘的价格将不会低于8000元每平方米。”国先生说,目前区域内各个项目的均价一般集中在6600元至6700元每平方米,一些在位置、景观等方面拥有优势的项目价格一般也仅在7000元至7500元每平方米之间,汉郡华庭项目的价格预计将大大超过这一均价,成为汉沽目前在售楼盘的“价格之最”。“作为区域内的高端品质楼盘,能否在不利的市场条件下争取区域内高端客户群的认同将成为项目实现良好业绩的关键。”国先生表示,在新政实施之后,项目的储客确实受到了很大的影响,项目的一些意向客户因为限购令的原因不得不放弃购买计划,虽然从这一角度而言,项目开盘面临着一些不利的因素,但是考虑到目前汉沽新房市场上高端品质项目并不多,东扩区作为一个全新区域拥有巨大的发展潜力,因此项目对于开盘销售还是拥有信心的。文/摄 记者 付献杰