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随着二手房市场兴起,房屋交换时有发生。昨日,国家税务总局纳税服务司针对近期纳税咨询热点进行了统一解答时指出,使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。
消息一出,顿时引起市场的关注,有购房者怀疑此为一项新政策,然而记者调查却发现,该政策并非新政,而是执行多年的老政策,与此同时,在实际交易中减免额度有限,且难有避税空间。
契税实际减免有限
对于目前的二手房市场,已满五年的二手房,最大项的税收就是契税。但是,房屋交换价格相等免征契税,实际上对于购房者的实际减免有限。
以上海为例,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。这里的减半是指1.5%。而其中普通住房标准是指,单套建筑面积140平方米以下;内环线以内套总价330万元/套、内环线和外环线之间200万元/套、外环线以外160万元/套以下;五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
如果按此规定,一套内环小户型房源价格210万元,一套内中环房源价格200万元,A、B两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元。但如果两者价格谈妥,以200万元等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税,可以节约1500元的契税。
老政策已经实行多年
对于这一政策,昨日下午,记者来到闵行区房地产交易中心和徐汇区房地产交易中心随机咨询了几名正在办理房产过户的市民,几乎全部都不知道此条规定。 “减免不会吧,应该是全部都要征收的吧,因为你产生交易了,契税是交易环节税,这个不会免吧。是刚刚出来的新政策吗?”市民秦先生对这条规定非常疑惑。
然而,记者从上述两区交易中心咨询接待人士处获悉,该政策并非新政,其实是执行很久的老政策了。相关人士表示,目前契税一般按成交价格计算。成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。但随着二手房市场兴起,在房屋交换中,契税依据土地、房屋交换差价定税。等额交换时,差额为零,免征契税。
难有避税空间
有业内人士担忧如果这样免征,也许会有交易者寻求从中避税。但中介人士却表示,这种交易情况很少发生,再加上政府部门有评估基准价,普通住宅标准的限定,因此难有避税空间。
汉宇地产董事总经理施宏叡表示,目前,二手房置换客户一般都无法在市场上通过房屋交换来完成置换需求,基本上都有上下家客户,而房屋交换的一般都是相熟的客户自行完成的,最多寻求一家中介完成过户流程。因此中介市场上这方面难有此类交易。
德佑地产研究主任陆骑麟也坦言,置换客户基本上都是为了改善居住环境,等值换房,如果是跨区的话,一般都是中心城区的小户型换中外环的大户型,换房不可能换同区相近的房源,这里面无论是交易中心的基准价还是普通住宅的标准等限定,都会缩小部分想做低房价交易的避税空间,同时这种交易的难度也不小,搞不好,直接退回不让过户。 ”