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天津北方网讯:一男子将名下一套经济适用房分别卖与两人,随后因病去世。其中一名买主为挽回损失,将男子近亲属推上被告席,主张房屋买卖合同无效,由被告在继承遗产范围内返还房款及利息。日前,红桥区法院经审理认定合同有效,因被告尚未取得被继承人财产,故判决驳回了原告诉求。
市民方某于2011年1月31日与付某签订了《房屋买卖合同》,约定方某将名下位于红桥区的一套经济适用房以34万元价格卖与付某。该房产权证下发后,方某配合付某办理了过户手续,并分别于2011年2月20日、3月4日,向付某出具了8万元、24.5万元的收条。此后,付某发现方某已将该房屋卖与了案外人董某,且该房由董某占有使用。付某为此气愤不已,随即要求方某退还房款。同时,付某经咨询得知,根据《经济适用房住房管理办法》等相关规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,其与方某的交易违反了有关规定,双方的《房屋买卖合同》为无效合同。经多次催促退款未果后,付某于2012年1月21日向公安机关报案,公安机关将该案立为刑事案件侦查。2013年2月25日,方某因病去世。方某死亡后,公安机关撤销了方某涉嫌诈骗案,付某遂以方某的父、母、妻、子为被告提起诉讼,要求法院判令其与方某签订的《房屋买卖合同》无效;判令四被告在继承遗产范围内返还其已支付定金及房款32.5万元,并按同期银行贷款利率赔偿利息。针对付某的诉求,被告方某父母辩称,儿子出售房产的事情两人并不知情,其放弃继承儿子的遗产,也不同意返还房款。被告方某妻、子未答辩。
根据已查明事实,法院认为,诉争房屋系经济适用房,初始购房人拥有有限产权,同时对该房屋享有部分的处分权。本案中,原告与方某的房屋买卖行为并未损害社会公共利益,规范经济适用房管理的《经济适用住房管理办法》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》亦非法律和行政法规,原告以损害社会公共利益并违反法律、行政法规的强制性规定为由,主张涉案房屋买卖合同无效,于法无据,不予支持。在原告和方某的房屋买卖中,因诉争房屋被案外人占有使用,致使合同目的不能实现,原告可向方某要求返还购房款,被继承人方某死亡后,应当返还的购房款变更为债务,但目前被继承人的遗产范围尚未划定,其遗产是否足以清偿生前债务亦未确定。四被告作为继承人尚未取得或占有被继承人方某的财产,原告主张四被告在继承遗产范围内返还已支付房款32.5万元及利息,没有法律依据,不予支持。据此,法院一审判决驳回原告诉求。
法律人士分析,一审法院之所以做出这样的判决,主要是因为原告引用《经济适用房住房管理办法》等,要求法院判令其与方某签订的房屋买卖合同无效,以此达到快速将购房款收回的目的,可是,法院审理后认为,该“管理办法”并非法律法规,无法以此判令购房合同无效。至于在原告和方某的房屋买卖中,因诉争房屋被案外人占有使用,致使合同目的不能实现,原告可向方某要求返还购房款,被继承人方某死亡后,应当返还的购房款变更为债务,可另案向继承其遗产的继承人索偿,由法院依法判决。