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自从房贷政策放开以来，天津市滨海新区购房人群的年轻化趋势日益明显，这一直被当做楼市可持续发展的确证，这些年轻业主中间有很大一部分人是首次置业，他们所面临的困惑却没有得到应有的重视。对于他们来说，置业的意义不只是选择一套房子，消费方式、家庭构成、职业规划等等都可能从此发生根本的改变。因此他们面临选择的困惑也就可想而知了。
时下，简单地拥有居住条件已经不能满足人们享受生活的需求，置业话题开始震荡着许多人。
曾几何时，一家五口能够居住50平方米的两室，就已经近似小康水平，如今，百十平方米的三室也不会让三口之家感到有多么的惬意，因为还有上百平方米的别墅、洋房。
就一般而言，首次置业是“住房为工作服务”，而二次或二次以上置业是“工作为住房服务”。因此，首次置业是工作第一，居住第二，生存压力较大，享受的空间较小。
目前，滨海新区好房子真的很多，但因为区域、价格、配套、交通等多种客观条件限制，各人的需求并不完全相同。如果是首次置业，要把握的基本原则并不复杂，就是“便捷、适用、投资价值”三大主要原则。
首次置业时遇到的问题当然还有很多，比如要不要与父母同住、要不要计划下一代、要不要努力买车、装修是一次到位还是循序渐进等等，这些烦恼恐怕只能当做“初级阶段”必须经过的历程，等度过了之后，再来回味和感慨。
原则一：头脑冷静把握方向
因价格因素，很多购房者在购房时，交通成了最头痛的问题。当津滨高速、滨海大道与城市有机地结合，滨海新区引发了一场让往返于市区与滨海新区的人们大规模的居住生活迁移现象，交通的完善和便捷成为置业的关键。
首次置业的购房者更多考虑的是价格因素，购买对象也大多是便于工作的经济性住房。所谓“经济性”，就是选择在能支付的价格之下，尽可能争取大一点的面积，或者在同等的面积与配套条件时，尽可能向价低房源倾斜。而“适用性”并非完全表现在“价格与面积空间”上，除考虑完善的生活配套外，在价格杠杆的指引下，选择的区域范围还要尽可能接近工作地点，以实现“为工作服务上的实用性”，此外，工作之余享受生活也是需要考虑的重要部分。
首次置业，还必须重点考虑物业的投资价值。所谓“投资原则”，包含两重意思，其一是租金收益，其二是升值潜力。“升值潜力”可以不必浪费心机去过多论证，因为滨海新区的居住性物业目前是呈上升趋势，伴随着外来人口的相对密集，早置业不仅可以提前享受方便工作之外的生活乐趣，还可以进一步向资本业主迈进。一般而言，首次置业四五年后就开始考虑二次置业，因此，租金收益能否冲抵月供，就成为首次置业的一条底线，否则，当拥有第二套房后，就会花费更多的精力考虑房贷的月供。
有关人士认为，本市的房地产热还没有达到高潮，因为大多数购房者依然是首次置业，今后的发展，将是由住宅居住型向住宅改善型迈进，因此，现在置业考虑升值，可以为今后的二次置业奠定良好的经济基础。
原则：二寻求享受完美生活
据一项针对滨海新区购房者选择住宅类型的调查显示，约有18%的被调查者选择置业类型考虑的是住宅的整体及周边环境；约有24%被调查者选择置业类型考虑的是项目的户型设计；约有28%的被调查者选择置业类型考虑的是小区的设施；约有30%的被调查者选择置业类型考虑的是住宅的未来前景。
在被调查者中，对于社区及周边环境考虑较多的平均年龄大都在30——— 40岁之间；考虑项目户型设计，追求时尚的，平均年龄均在22——— 30岁之间，考虑住宅配套设施，包括生活、医疗、学校的，平均年龄大都在45——— 58岁之间，而考虑项目今后发展及升值潜力的，平均年龄在35——— 45岁之间。
购房者张先生表示，在选择住宅时，地段优势已经成为购房者选择居住环境和生活氛围的关键，而选择住房的重重之重当数楼盘项目的房型，房地产项目更多地推出实用性较强的户型会得到市场的认同。
有开发商表示，过去建设住宅项目，考虑更多的是营造小区的环境，现如今，生活的配套设施成为最主要的卖点，随着城市道路建设的不断改造，交通的通畅缓解了人们对于路途的顾虑。
原则三：多重因素考虑回报
有着不同需求的人士在选房时所侧重的有所不同。据了解，投资者主要考虑投资回报率，因而对于楼盘的地段较为看重，而自住者多优先考虑交通问题，但两类人都喜欢生活在地段较为繁华、商业配套较为完善的地段。
经验的短缺虽然不是置业投资人面临的最大难题，但却是在置业过程中最让他们头疼的问题，尤其是许多楼盘在推出概念地产的同时显现的引人之处各有不同。因此，投资置业者开始考虑如何评估项目的优劣、性价比和升值潜力，在众多备选方案中挑出一个最适合投资的。看起来简单而直观的工作由于开发商的推荐和自身生活经验不足而变得极富挑战性和不确定性，很多投资者甚至除了户型之外，对于应该考察哪些指标都没有太多概念，更不用说对数十项指标进行综合严格比较了。
目前，注意房产升值，投资房地产热席卷滨海新区，过去买房先研究自住的条件，现在置业，考虑的是项目的升值潜力。
有关专家预测，房地产市场很快将转入改善型的购房需求，购房者由于居住条件的因素以及家庭因素，都会考虑再次置业，而一部分人则被推向二手房市场，所以房屋交易会加速升稳，有眼光的购房者在购房时会更多地考虑升值问题。
抖落第六感的“观望”
政府的宏观调控，房贷门槛的提高，房地产市场的逐渐理性，从“ 71号令”到“ 121号文件”，从“国八条”到“七部委意见”，所有针对房价调控的相关政策使众多对于住宅、商业投资的人们开始冷静地观望。不仅如此，随着一些开发项目很保守地等待推出上市的机会，并开始将计划销售的价格一改再改，使准备购房的人们对房价的再度回落抱着很大的希望。
对于关注房地产动态的人们来说，第六感似乎不停地闪现着“观望”的预示。
就开发商而言，在即将推出的新项目中，有许多已经积累了众多的客户，对于好的户型来说，很多人选中一套房子并不是什么新鲜事，而如此厚重的客户积累，项目的销售价格却姗姗来迟，真是吊足了人们的胃口。有开发商认为，新政策的陆续出台，给现在的房价带来了一定的影响，原本期望值较高的项目价格，现在都在观望周围项目的情况，有项目销售经理坦言，如果推向市场的项目价格过高，不仅会影响正常的销售，而且会给其他的项目发出预警，一旦周围的项目趁势打出低价，早出价的项目就会受到影响。为此，观望新项目售价推出，成为房地产销售的一道风景。
实际上，多数购房者或是投资者的观望不无道理，谁不想房价如潮水退却那样一落千丈，谁不希望能够选择低价的房源而获得丰厚的回报。
当第六感的观望日趋深入，许多本来可以出手选购的机会被无情的观望湮灭了。在滨海新区，有许多已经投入运营或是正在销售阶段的大型综合性商业载体，一些投资客跃跃欲试地希望成为未来的“大业主”，然而，第六感的观望使一些人缩手缩脚，总是要再看一看，结果怎样，随着载体的日渐成熟，价格开始重新调整，这并非涨价，而是随着经营阶段的调整，为原有的老客户增加相应的利润点。这些都是滨海人应该出手选择好房子的条件。显而易见，现在滨海新区的住宅以及商业投资正是时机。
目前，市区内的商业地产项目在某种程度上受到了冷落，其原因主要是商业载体的受众群体过小，项目分布过多，经营方式较为分散，而滨海新区的商业项目由于具有得天独厚的环境氛围，作为投资者比较看重这一区域的未来发展。用第六感观望的人们，此时不出手，还待何时。
投资小户型
从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全。因此，面积小并不构成小户型是即将被淘汰的过渡产品的理由。另外，从市场角度看，房产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大，不可能一步到位，所以，在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型绝不是一种过渡产品。
现在市场上的小户型项目，由于居住环境和氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身人士，这样，购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主，而对于项目中的小户型，由于该项目定位并不一定局限于年轻人，而是有其细分市场的选择，因此将来的出租对象会随项目定位的不同而不同。但项目的定位、风格、户型、价格和配套其实在很大程度上已经决定了将来可能的租赁人群。有些项目本来就定位于公寓，价格虽高，但由于存在承租人群，并且项目和配套已经成熟，因此还是可能具有投资价值的。
因此，选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，需要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。
把握分寸选尾房
注意价格、付款方式及谈判空间
由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目。因此，在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。
选尾房要客观、冷静
一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要将近一二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问世，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。
考虑风险、买得踏实
在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，买房也买得更踏实。“性价比”更合算。许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，很担心慢了一步，看中的房子已售出了，这时，如何看待一个楼盘的性价比很关键。
不要误读“迟延履行违约金”
案件事实：张某2003年1月30日与某开发商签订了《天津市商品房买卖合同》(以下简称合同)。合同约定，开发商应当于2003年6月30日前将商品房交付张某。如逾期交付商品房超过30日，张某有权向开发商追究已付款利息(利息自应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算)。并且开发商还应当向张某支付日万分之五的迟延交房违约金。
合同签订后张某按合同约定付清了全部购房款51万元，但是开发商至今始终未向张某交付商品房。经张某多次交涉未果。
2004年10月30日，张某向法院起诉要求开发商支付迟延交房违约利息36234元和迟延交房违约金127108元，并且继续履行合同。
开发商答辩认为，本案合同约定违约金过分高于张某的损失，请求法院依据《合同法》第114条第二款的规定对违约金数额进行调整。
此案经调解结案，开发商一次性向张某赔偿12万元。
律师评析：（四方律师事务所律师来云鹏）
一、本案张某主张的违约金系“迟延履行”违约金，而非一般违约金。
所谓“迟延履行”违约金是指合同一方当事人迟延履行合同义务而承担的合同违约金。
所谓一般违约金是指除“迟延履行”违约金外，合同一方当事人不履行合同义务和履行合同义务不符合合同约定而应承担的违约金。
《合同法》第114条第三款规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
二、迟延履行违约金是典型的“惩罚性违约金”，而非“补偿性违约金”。
所谓“补偿性”违约金是指依据《合同法》第113条第一款的规定，合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定而应当承担的违约金。“补偿性”违约金的数额应当相当于因违约所造成的损失数额，如果违约金数额过分高于损失，可以请求法院和仲裁机构依据公平原则对违约金数额适当调整。
所谓“惩罚性”违约金是一方当事人迟延履行合同义务时，应向对方支付违约金，造成损失的，还要赔偿全部损失。根据《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，有损失的，除支付违约金外，损失另行赔偿；没有损失的，违约金照付不误。
三、惩罚性违约金的适用，与实际损失无关，人民法院不能根据实际损失来调整违约金的数额。
合同法第114条规定了合同违约金的法律制度。从其逻辑关系来看，是以补偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外的。该条第三款专门作出特别规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这一规定直接可以显示出，惩罚性违约金绝非损失赔偿额的预定，债权人除可以请求违约金外，还可请求本来的约定给付(继续履行债务)或代替给付的损失赔偿(填补赔偿)。须要注意的是，此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。法律在这里允许惩罚性违约金。
因而在债务人迟延履行的情况下，债权人在享有惩罚性违约金请求权的同时，还可以主张履行请求权，如果因债务迟延履行受到损害，则仍然有权请求赔偿损失(迟延赔偿)。因此，就惩罚性违约金而言，由于并非为损失赔偿，所以违约金的发生不以损失的发生为必要，无需举证损失。更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。
所以，律师认为张某主张的迟延交房违约利息和迟延交房违约金，应当得到人民法院的支持。
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