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如果要评选下半年天津房地产市场最热的区域，西青区中北镇无疑将具有相当大的竞争力。总规划建筑面积近400万平方米、6大知名房地产开发商共同进驻、5个单体均超过30万平方米的大盘项目同时在今年启动。有专家预言，在市内土地供应日趋紧张、土地成本居高不下的形势下，住宅项目向市郊扩张成为当前最可行的选择之一。而作为市政府重点打造的新住宅区，西青区中北镇西部新城的开发无疑更加引人关注。
大盘项目扎堆亮相
按照西青区的总体规划，中北镇外环绿化带西侧将建成一座总投资超过100亿元、占地4平方公里、建筑面积400万平方米的西部新城。目前，这里已经吸引了万科、深圳招商局地产、金厦、上海上投、乐康、方正等众多知名房地产商的加盟，多个单体超过30万平方米的大盘项目已经相继开工。
由万科与深圳招商局地产联合投资的假日风景项目，一期已经率先开盘销售。该项目位于西青区新津杨公路外环线以西1.5公里，占地23万平方米，总建筑面积30万平方米，容积率1.3，包括情景洋房、宽景洋房、瞰景洋房、院景洋房四种产品。
由天津金厦房地产投资开发的水语花城项目10月29日已经开盘。该项目位于万科假日风景东侧，占地384亩，总建筑面积30余万平方米。建筑类别包括联排别墅、多层洋房、小高层、高层等多种产品。
由上海上投、中恺投资、上海建厦联合投资开发的华亭佳园项目，10月19日已经动工。该项目位于万科假日风景西侧，占地20多万平方米，总建筑面积30多万平方米，由多层和小高层住宅组成，容积率1.3，绿化率40%，总投资额在12亿元。
乐康集团即将在中北镇开发的项目占地70万平方米，总建筑面积100多万平方米，产品涵盖了多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等多种形态。预计在11月正式亮相，目前示范区正在紧张施工中。
另外，方正置业也将在中北镇开发一个总建筑面积30万平方米的住宅项目，预计在明年上市。
区位优势引人瞩目
究竟是什么原因使得目前的中北镇如此炙手可热？业内专家和开发商一致认为，良好的区位优势是这一地块加速发展的关键。
天津中原的调研报告显示，作为中国百强镇之一的中北镇，紧邻外环线西半环，与市内联系紧密，非常便于居住人群向市内辐射，城市化水平比较高。而且，无论工业生产还是农业贸易均非常优秀。依托镇内的天津一汽生产厂，中北镇目前已发展成为天津重要的汽车配套生产基地。同时，花卉种植面积2000余亩，热带植物园的兴建营造了更加优越的自然景观，丰富了居民的文化生活。2003年，中北镇被国家体改委确定为全国小城镇建设试点。2004年，被国家环保总局命名为全国第二批环境优美乡镇。
“住宅向外环线以外扩展这是必然趋势。参考上海、北京这几年住宅市场的发展趋势，好的楼盘都是在城市外围，相比之下天津向外扩展的速度就比较慢了。”方正投资发展有限公司总经理黄海对记者说。“中北镇虽然在外环以外，但随着道路交通的改善以及私家车的普及，普通购房者已经有基础来这里购买住宅了。虽然目前阶段配套并不完善，但很多人买的是一个未来预期。我有信心，不出一两年，中北镇的对外形象、配套都将有一个大的飞跃。”
天津城市建设学院副院长王建廷教授则认为，大盘可以有效提升项目价值，购房者在花费同等价格的前提下，可以享受到更多：比如配套设施、基础设施、环境的整体营造、物业管理的整合等。而像西部新城这样大规模的超级大盘，今后在外环内很难找到。另外更为重要的是，中北镇周边拥有完善的产业和丰富的就业机会，这是市内其他几个大型居住区无法相比的。因此，这个板块非常有潜力。
突出个性减少竞争
尽管中北镇板块拥有突出的区位优势，但总体量近400万平方米的开发量也将极大地考验各开发商的操作能力。如何将中北镇整体区域做成熟，同时又避免过度竞争，是目前各开发商共同思考的一个问题。
“作为一个环外板块，中北镇要想吸引市内客户，必须要做到以下三点：价位足够诱人、配套足够完善、产品足够个性化。”方正投资总经理黄海说，“特别是第三点，如果个性不够鲜明，产品做得跟环内一样，400万平方米的项目卖给谁去？因此，中北镇各项目必须要走既有个性化特点又能满足改善型居住需求的道路。”
而在产品创新方面，万科与招商地产联合开发的假日风景项目已经做出表率。在户型设计上，假日风景推出一种进深只有7米的宽景洋房，这种产品南北通透，具备良好的采光、通风、观景效果，动静功能分布更合理，而且可以有效控制总面积；在景观设计上，假日风景利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；同时，假日风景还加入了室内自然新风系统、遮阳系统、太阳能热水器等多项科技元素。
而其他几个开发商也在做积极尝试。上海上投的华亭佳园项目，将海派设计风格引入西部新城，不仅保留了现代主义简约、明快的表现手法，还从细节中散发出海派的细致与典雅。整个项目由中心圆形环路和住宅组团构成，不同的组团拥有各自的主题园林，而中央环路内由水系连接贯通的多种运动设施，形成了社区的“生态健身环”。在产品上，华亭佳园以80至140平方米的两居和三居为主力户型。而乐康的项目，则计划推出一种专门针对在中北镇工业园工作的年轻人的青年公寓产品。
基础设施还需完善
“整个西部板块想要‘暖’起来还需要一到两年的时间。无论是开发商还是政府规划部门，都还有大量的工作要做。”对于未来中北镇板块的建设，方正投资总经理黄海保持着冷静的头脑。“我认为目前在定位上中北镇还不能和梅江相提并论，因为中北镇虽然和市区距离较近，但环内相邻区域的开发相对滞后。下一步西部板块急需解决的仍是基础设施进一步完善的问题。”
天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫教授认为，未来西部新城的建设，应该考虑三方面的问题。第一、根据这个区域本身已经具备的条件，应该把居住区的功能做得更纯一些。第二、在规划方面应该有一种超前的意识，吸引北京和河北人士进入天津定居，同时要尽可能多地考虑到轿车进入家庭的需求，设置更多的车位、汽车配套服务等。第三、应该保持这个地区良好的生态环境效应，采用更多的高技术、高科技来整体规划建设。
按照规划，围绕西部新城的功能配套，有关部门规划陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施。而更多的基础设施建设工程已经相继启动。据黄海介绍，目前贯穿中北镇南北的一条主干道——东大道已经动工，该道北起曹庄花市，穿过新津杨公路，南部与华苑产业园区相连。该道的建设将极大改善目前中北镇的出行条件。另外，沿新津杨公路两侧还将建设大型超市、医院，目前正在洽谈当中。西到杨柳青、东抵中北镇的南运河改造项目，也计划在明年年内动工。 |
