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近日采访，发现身边的很多开发商对工业地产有浓厚兴趣，表达了进军工业地产的意愿。再一细打听，原来如立达这样的老牌企业已经拿地，素来在北京及上海大展拳脚的海外资本如普洛斯、新加坡腾飞等也瞄准了天津。业内人士指出，2006年工业地产开发将成为新的投资热点。
工业地产增长稳定今年发力
天津戴德梁行研究顾问部高级经理王红介绍说，近几年来，天津的工业地产供应量一直保持以每年10%的速度稳步增长。由于本市各级开发区政府对于工业地产用地的控制还比较严格，出租型工业地产也是近两年才“初出茅庐”，方兴未艾。而2005年天津工业地产需求明显增加，随着加工制造业的不断投入，一些资金实力较小的企业考虑到租用工业物业，可减少长期持有该资产的风险，并有随时进入或退出市场的灵活性，从而使天津工业物业租赁市场趋于活跃。越来越多的国内外资金和开发商也开始普遍关注天津市场，已有不少企业与各开发区签订了开发意向，这些开发带来的工业地产增量将在2006年得以体现，仅3个国家级的开发区就将供应35万平方米。
“目前天津的工业物业主要集中在泰达、保税区、华苑产业园区3个国家级开发区和12个市县开发区内，总建筑面积大约为1000万平方米。”王红说：“以往工业地产需求以自用型为主，投资者占很少的比例。但最新数据显示，2005年第四季度工业地产需求量达到了新的高峰，总出租面积达到11.62万平方米，较第三季度增长了77%。除了自建自用工业物业外，出租型工业物业出租率达到了近90%，基本达到供求平衡。”
即使不是百分百定制，功能定位特征明显，目的明确，也使天津工业地产具备了良好的市场基础。潜在的需求也将诱使工业地产开发升温和转变开发模式。最为典型的一笔投资就是美国普洛斯与泰达开发区的合作。
素有“世界物流地产巨头”之称的普洛斯，投资4500万美元建设开发物流园区，吹响了外资工业物业投资企业进入天津市场的号角。
低成本准增值诱惑投资
工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，其具有专业性强、投资回报稳定的特点。一位投资工业地产的发展商负责人向记者透露，企业转向投资工业地产，一方面是在宏观调控后住宅、写字楼和商业地产风险越来越大，企业需要稳定的多元化的投资来分担风险，但最主要原因还是看准了工业地产的低成本和准增值。
目前天津的工业物业有多种发展模式，包括自上而下的政府引导型模式，自下而上的企业自主开发模式，上述两者相结合的开发模式，使用者购地自建模式，内外资合资开发模式(美国普洛斯)以及带租约收购模式(是指基金投资收购一些带有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。
其中，政府引导还是工业地产开发的最主要模式。由于政府希望以吸引企业投资建厂为手段，推动经济发展，增加地方税收，因此在土地条件方面都比较优惠。据了解，2005年本市主要工业园区用于工业地产开发的土地价格平均在300元/平方米左右，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，土地优惠政策还各有不同。这个价格仅为住宅用地的1/7到1/8，而从租金水平来看，本市的平均水平在0.7元—0.8元/天/平方米之间，且由于工业地产很多为定制或定向开发，因此回报周期长，风险较小，回报稳定。
此外，一方面高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，用作写字楼租售未尝不可；另一方面，工业用地转为商业用地相对不难，在成规模的工业基地中，建立相关配套设施成为发展商转变土地开发性质的正当理由。这可能才是工业地产投资最吸引人的部分。
天津工业地产前景看好
无论是调研机构还是已进驻天津的工业地产发展商均表示，天津的工业地产发展空间不小。随着环渤海经济圈的逐渐形成，滨海新区的快速发展，天津的经济重镇地位逐步确立，未来的几年内工业地产还将进一步扩容。据了解，还未在2005年拿地，从而继续与本市各级开发区积极洽谈工业地产投资的投资商、发展商还有很多。
业内人士指出，与全国其他经济较发达的城市相比，天津的工业地产还处于刚刚起步的阶段，以发展的眼光来看，无论是数量还是租金都略显不足。工业地产的投资流向往往与某些地区的经济的发展走势有着密切联系。在以往的十年内，珠三角、长三角地区聚集了大量的工业园区，市场化程度相对较高，已经历了几轮投资热潮。据了解，上海工业物业的租金水平甚至高出天津的30%。而随着国家经济布局的变化，一些以往专注于珠三角、长三角地区的投资机构都开始将目光转移，一向对北京、上海情有独钟的海外资本也转战天津。
“很多投资商对天津很有信心”新加坡腾飞置业商务发展助理副总裁潘敏芝在接受采访时说。腾飞置业是新加坡具有30多年经验的专业工业与商务空间方案提供者，10年前由苏州工业园区切入中国市场。去年该公司已在开发区为顾客拿下了多余20000平方米的土地，项目已在11月份动工。潘总表示，此次开发可能只是个起步项目，目前公司还在继续密切地关注天津市场。
据分析，未来几年刺激工业地产发展的的最主要原因还是经济发展带来的产业结构调整。物流、电子、生物、汽车等已成为天津的几大支柱产业，还将吸引更多世界型企业以及相关配套供货商的进驻。仅以物流为例，截至目前，开发区就已拥有运输、仓储、货代、物流信息咨询、第三方物流等物流概念类企业700余家。此外在开发成本、人力资源等方面的优势也将进一步刺激工业地产发展。
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工业地产是指以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。工业物业包括重工业厂房、轻工业厂房、仓储厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房(也称工业楼宇)。
一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在我国各工业开发区流行的标准厂房多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。
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