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“小产权房”作为一种尚不规范的房产形态，已经大量存在于我们生活的周边。而房产权的不明，说到底仍是土地产权的不明。
本刊试图探究“小产权房”从土地到房产的整个产业链条，探寻“小产权房”给房地产市场带来的利益重构。相信面对这样一种畸形的房产权，需要我们给予更大的努力和谅解于其中，不论是法律制度、政府行为还是市场本身。
北京叫停小产权房始末
正是此番青龙头村别墅的被拆除，掀开了北京市今年处理小产权房的序幕
“什么都没了。”7月6日中午，60多岁的北京市房山区青龙湖镇青龙头村民刘志坐在一片树林里，指着树林前方一大片仍有拆除痕迹的空地，对本刊记者说。
3月27日，北京市委、市政府“拆除和没收青龙头村的违规别墅”这一纸决定，使刘志在有生之年住进别墅的梦想，与村中的85栋别墅一道化为齑粉。
多赢的合作
青龙头村“千湖庭院”别墅项目是北京市近年来拆除违规建房的第一例。
青龙头村毗邻房山区青龙湖镇青龙湖水库，经济条件较差，村民每人均地半亩，地里庄稼仅可果腹，年均净收入不到1000元。全村没有一条水泥路，房子散布在村北斜坡上。多数村民靠在外打工生存。除了种植业，青龙头最大的“资源”就是紧邻景点的青龙湖。
如何发展这个只有66户的贫困村经济，不仅是村里人的想法，也是青龙湖镇管理者的心病。直到2005年之前，村里人和镇政府都没看出这个青龙湖水库能给村子带来什么好处。
转机来自2005年。
因为紧邻水面面积达6000亩的青龙湖公园和北京拓展训练学校，青龙头村被一个偶然到此的房地产商留意——近年北京市房价飙升，地价也越来越拍出天价；但是大量的普通收入居民急需住房，这为北京周边的房地产开发提供了广阔市场。一方面，许多房地产商逐渐承受不起城市土地转让的高成本，另一方面，也开始瞩目一些北京郊区自然条件好、风景优美的自然村落。
对于房地产商来说，这些村落的土地不需要像取得城市建设土地那样，付出太多的土地出让金和各类税费，一则可以省去直接成本，二则，与尚未意识到土地资源稀缺性的淳朴农民谈判，也相应省去了不少灰色成本。
对于当地的农民来说，农村房产的开发又将带给村子直接的面貌改变和其他收益，这项生意显然一举两得。
2005年秋，北京金地雅房地产开发公司正以如此身份在青龙头村登场。
2005年10月28日，青龙头村民委员会与北京金地雅房地产开发公司签署了《青龙头村旧村改造实施方案》。根据这份方案，村子将和房地产开发商合作共同开发村子的土地。
按照这份由村委会、村经济联合社与北京金地雅房地产开发公司合作的方案，青龙头村将投入村子惟一的资源：344亩土地，全部用于开发房地产。其中，304亩地用于商品房开发建设60000平方米的商品别墅项目，其余的40亩土地，开发商将用于为村民建设住宅别墅和经营别墅各8000平方米。
别墅的用途，既可以出售，也可以向游客出租。青龙头村将走一条旅游经济和生态农业的道路。
就在双方合作刚刚开始之际，2006年2月，新华社受权播发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》。
2006年2月，新农村建设文件发布之际，旧村改造方案经全体村民大会表决同意。“青龙头村新农村办公室”随即成立。在村中人看来，新农村建设的主体，当然是农民自己。农民有权力利用手中惟一的资源，按照文件中的“民主商议、量力而行”精神，过上自己想要的生活。
这份方案的交易对这个村的村民来说是正当其时。
根据青龙头村旧村改造协议，开发商为村民支付的总成本为4500万元。若以楼面地价为单位，60000平方米商品房的平均地价仅为750元/平方米，建成后的别墅售价预计在3500元/平方米左右，开发商在这一项目上可获利1500万元，收益颇丰。而村民出让土地的回报，是每人可得到回迁房和经营性用房各40平方米。
其中，回迁房售价1200元/平方米，村民的旧房还可作价充抵房款。
刘志说，回迁房的面积可以选择，可多可少。经营性用房则可要也可不要，如果不要，村“新农村办公室”还将以每平方米2000元的价格回购。
一家五口的村民魏凤生，在这次合作中，就将购置160平方米的别墅。由于旧房拆迁作价，再加上5万元的搬家费，基本上与购房款持平。此外，魏凤生一家还得到了200平方米经营性用房回购后的40万元。
也就是说，全家以原有的每人半亩土地和旧房为价，将得到住上别墅的收益和一次性约40万元的净收益。
除此之外，全村约180名村民，还能获得开发商提供承诺的80万医疗和养老保险金，和每位村民1万元的装修款。
一些农户还将分配到生态农业大棚。
与此同时，开发商承诺：为村中修建一条公路、建设医疗室、物业、村委会等公建住房。
除此之外，村里还将拥有经营性别墅项目10%的经营股份，并将分享开发商商品房销售总金额2%的提成，用于村民新住宅基础设施的维护。
对2005年人均年收入不足5000元的青龙头村来说，能得到这些收益，很多村民很高兴，以为从此可以迈入小康生活。
对于北京金地雅房地产开发有限公司来说，这份方案的获利也颇为不菲：除了开发商将为村民建设40亩土地的住宅别墅之外，青龙头村剩余的304亩地将全部纳入开发规划：其中，商品性(出售别墅6000平方米)和经营性(出租)别墅8000平方米。
别墅项目叫做“千湖庭院”，定位为“旅游、度假、休闲”产品。项目一期计划2006年年底入住，二期2007年5月入住。
“青龙湖畔，善水养生”的巨幅广告牌就此在青龙湖畔矗立起来。
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