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小产权房的渐进
早在1994年，香堂村就已经开始出售200平方米大小的村建别墅，售价为5万元一套，2003年时售价是27万元。而如今，这里一套别墅的售价已经暴涨至85万元，尽管如此，仍较周边的大产权房有鲜明的价格优势。
13年间，香堂村陆续开发了10个这样对外销售的小区，几乎与北京市内房价上涨保持着同步，小区的建设从早期零散的满足少数人对此地自然环境、山水风的个性需求，转型为成熟的商品住宅的开发建设。
像香堂村这样，在荒地上建造的对外出售的小产权房，是北京小产权房最为多见的形态。这一类小产权房的出现，可谓村集体在土地增值开发上自利意识的萌芽。
在村集体自主开发之外，引入外力直接开发农村集体土地的小产权房案例也开始出现。
1998年，北京市国林科农有限公司租用了昌平区北七家镇东三旗村的农民土地，换得该土地50年的使用权。随后国林科农在这片租用的土地上开发建设了王府家庭农场别墅区。
开发之初，一套占地1亩左右、住宅建筑面积约300平方米的两层别墅小院，价格在30万元左右。而如今，这里的二手房交易价格已经达到150万元一套。但可以参照的是，在北京著名的“玫瑰园”小区，这样建筑面积的别墅，价格应高达1000万元。
2001年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约3万平方米的174栋别墅二期工程被当即拆除。但项目一期的住户被默许继续在这里居住。王府家族农场的物业管理人员还明确告诉记者，他们可以替有购房意向者在小区内寻找二手房源，只不过使用期限只剩下41年(使用期限从1998年起算，已经过去了9年)。
大约在这个时候，北京小产权房的二手交易市场渐成规模。
伴随着北京城市化进程的加速，大小产权房混合开发的情形也在北京出现。这一次参与开发的主体也更为特殊。
2005年，兰玉明当时还是北京市海淀区四季青乡大清村的村民，他原来居住的村落土地被国家征用开发，开发商是永泰房地产。在这块土地上兴建的“郦城长清园”，成了兰玉明新的居所。但与其他业主不同的是，兰玉明所持有的房屋产权证并非国家颁发的产权证，而都是由四季青乡颁发的。根据记者的调查，类似兰玉明这样的回迁户在“郦城”有2000多户，分住在12栋楼，所持的均为乡颁产权证。
造成如此情形的原因很简单，“郦城”建设开发用地并非全部经过国家征用转性，因此才会诞生这样同一片土地、同一个开发商、同一个房地产项目，却持有不同产权证明的怪现象。
开发成本解析
显然，仅仅一纸文书，并不会改变从获得土地、平整土地开始这一栋栋大楼的开发成本，巨大的价格差异，也绝不仅仅只是对于产权的认定。
在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经如下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。
现有建设用地的审批权属于市、县人民政府，土地收益也属于市、县人民政府。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，城镇商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四个必须符合的条件，事实上就成为房地产开发的四个主要阶段。而与这四项规定所相关的是各类税费与土地出让金的开发开支。
在房地产批租与开发阶段，税费包括土地出让金、土地使用税(费)、土地开发费、市政配套设施费、契税等;在报建阶段，税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费(包括安检费、质检费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等)；建设阶段的税费包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等；在房地产流通阶段，税费负担主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等。在房地产保有阶段，税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税。其中，共计税12种、费和基金500余项。
根据中国政法大学教授施正文的分析，在税费和出让金的总额中，税所占的比例仅是7%左右，93%是费和出让金。
北京一位房地产商告诉记者，税费成本经过几轮紧缩的宏观调控政策，比重不断上升，在他开发的楼盘中，最近的项目，税费和土地出让金的支出已经占到房价成本的61%。
而有学者调查认为，这一成本在房地产开发中大约会占到50%，也一定程度上印证了这一说法。
另据北京大学教授平新乔所带领的一个课题组调查结果，根据受访地区数据显示，2006年全国土地出让收入平均地价3800元/平方米，这比一年前的1800元/平方米猛增了111%。
反观小产权房的开发建设，税费负担的差别，是其较大产权房开发成本差异巨大的原因。
香堂村的小产权房均盖在村里的荒山废地上，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)，因而先省去了土地出让金一项；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。
另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。
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