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据悉,今年有近一半政协委员提案为政府调控房价建言献策。3月4日晚,全国政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵就自己的提案接受了快报记者专访。
李稻葵清华大学经济管理学院金融系主任、中国与世界经济研究中心(CCWE)主任。清华大学管理学学士(1985年)、美国哈佛大学经济学博士(1992年)。
房价问题变成社会问题记者:您对近一半政协委员提案和房子有关这一现象怎么看?
李稻葵:从去年4月以来,中国的主要城市房价突然飙升,如此高的房价已远远超出中等家庭的支付能力。房价问题已从经济问题变成一个社会问题。
政府卖地变为经营住房记者:您提出地方政府应介入房地产开发,执行起来是否有困难?
李稻葵:困难肯定是有的,主要是政府的动力问题。政府开发保障性住房是双重吃亏,一方面是土地不能出售,失去一大笔卖地收入;另一方面是政府要掏钱。以后一旦管理不善,可能还要“挨骂”。所以地方政府现在开发保障房是“被迫”的。
记者:如何解决地方政府动力不足?
李稻葵:我建议把地方政府的地“改”过来。就是允许地方政府开发、经营住房,从卖地转变为经营住房。地方政府开发住房后,允许其以房子作为抵押发行债券。
以北京为例,如果地方政府拿出一块地,在4环或5环以内,其开发住房成本最多为每平方米4000元。如果开发一个面积为80平方米的住房,成本为每平方米3000元,总成本是24万元,这样的房子可以是小的三居室或大的两居室。假设月租为2000元左右,愿意承租的也大有人在。每年能收回的租金为25000元左右,而投入资金是24万元,回报率超过10%,即使开发成本是每平方米4000元,回报率也差不多8%。地方政府如以房子做抵押发行债券,如果利率是5%,愿意购买的投资人会排长队。
记者:也就是地方政府以利率为5%的债权,获得了10%的投资回报率?
李稻葵:是这样的。
记者:需要解决的问题是什么?
李稻葵:允许地方政府融资,现在地方政府是靠卖地的方式融资,这个方式使房地产业过度市场化。
先租后售降低利益诱惑记者:您提到过,一旦地方政府介入房地产开发,为抑制其牟利冲动,需要公众监督。什么是“牟利冲动”?
李稻葵:首先,政府开发的住房应保证质量;其次,不能随意涨价;第三,这些房子应该优先照顾那些确实有住房困难的,不能是谁认识我,我就租给谁。
记者:一些地方出现过骗购经济适用房现象,如果是政府开发,应该如何防止类似情况发生?
李稻葵:我认为应该做到“两头在外”:政府不亲自开发,通过招标,把建筑、设计承包给开发商;在管理过程中可以成立第三方机构,让他们来负责分配、物业管理等,同时应该严格公示。除此之外,我认为应该先租后售,因为如果一上来就可以出售,经济诱惑非常大。
记者:先租后售,“售”应该在什么时机?
李稻葵:这个需要走一步看一步。等条件成熟了,房子管理方面有经验,可以出售。例如,二三十万成本开发的房子,以50万元的价格卖给那些没有房子的年轻人,条件是不允许其转卖,如果出售必须卖给政府。
不要对物业税寄望过高记者:您对物业税怎么看?
李稻葵:我认为物业税应该出台,但不要寄希望太高,它不能从本质上解决高房价问题。现在的问题不是简单的政策调整就可以解决的,是制度问题,是房地产业过度依赖市场。
记者:那您认为物业税出台的作用是什么?
李稻葵:物业税开征的目的在我看来不是要调节房价,主要目的是给地方政府一个正向激励,让他们改进地方的公共服务。
记者:就是说物业税对房价起不到太大的打压作用?
李稻葵:对。现在很多朋友买了房子,既不出租,也不自住。房子不出租,每个月的租金都是损失,而这些钱远远超过未来可能开征的物业税。去年楼市的情况是,很多人是短期投资,几个月内一买一卖,获益十几万,即使征物业税,他们的成本也相对很低。相对而言,物业税对长期持有住房的投资者效果会明显一些。记者许佳