|
||||
“2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”今日举行,会上中国社会科学院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国指出,国有或国控房企高价竞地,地王不断刷新,助推高房价的预期。
李景国指出,2009年,2009年房地产市场存在以下五个主要问题:
一是,2009年下半年部分城市房价上涨过快,房价的增速远超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房价格增长23.6%,商品住宅的价格增长25.1%。远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度,这种状况如果持续会使市场失去支撑,并有可能导致经济出现问题。
二是,国有或国控房企高价竞地,地王不断刷新,助推高房价的预期。有资料显示2007年不断刷新地王的企业许多是国有和国有控股的企业,比例超过70。
三是,2009年,房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。一是捂盘惜售、土地闲置现象比较严重,造成供需紧张,使房价高起并快速上涨,引发一些城市市场恐慌开始抢购的现象。二是投资与投机性的需求增多,加剧了市场的供求矛盾。下半年随着房价不断上涨,热点城市及热点地区投资需求及投机需求不断增多,加剧了市场的供求紧张,推动了房价的上涨,排挤了部分的自主性需求。
四是,调控力度需要加强,调控方式需要创新。对闲置土地捂盘惜售、炒房炒地等打击力度不够。
五是,调控政策缺乏连续性与前瞻性,地方政府的短期化政策损害房地产市场的长远发展。
五大因素致去年楼市销售量与价格迅速反转
李景国称,房价环比2007年10月开始下调,2008年12月进入谷底,2009年3月份由负转为正值,12月达到1.5%。从房价的同比看调整晚于环比,从2008年1月开始下调,2008年12月开始出现负增长,持续6个月后的2009年6月开始出现正值,后半年由1%上升到7.8%。根据销售额和销售面积计算,2009年全国商品房和住宅的平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米,分别比2008年增长23.6%和25.1%。
李景国表示,房地产市场销售量与价格从调整到迅速反转的主要原因:
一是优惠政策刺激;
二是宏观经济形势好转,消费者预期改变;
三是供求偏紧。2009年商品房的销售面积是接近9.4亿平方米,同比增长42.1%。竣工面积为7.02亿平方米,同比增长5.5%。从商品住宅来看,2009年的销售面积是8.5亿平方米,同比增长43.9%,竣工面积2009年为5.8亿平方米,同比增长6.2%。销售和竣工之间的差异决定了供求偏紧。
四是地价上涨。2009年2季度以后地王频现并不断刷新,土地溢价率不断提高,改变了房地产企业和消费者对房价的心理预期。
五是投资和投机的需求增长。