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创造保障房制度改革的滨海示范
——滨海新区全面实施“十大改革”调查报告·【深化保障性住房制度改革】
保障房核心在保障,目的在安居。伴随我国城镇住房市场化改革出现的住房制度,是构建社会主义市场经济体制的重要组成部分。保障房制度的建立,对改善城镇人口的住房条件,促进土地资源进入市场流通起到了重要作用。随着经济社会的不断发展,人民生活标准的不断提高,我国的保障房制度也不断发展,其内涵和外延不断丰富和完善。全面铺开的保障房政策,除基本原则和宏观目标,其保障标准、范围不尽相同。它与地区经济发展水平和保障能力密切相关。保障房制度改革仍然是我国进一步推进住房制度改革的重要课题。
滨海新区按照天津市的部署,始终把保障房建设视为新区最急迫、最直接的民生问题,列入打好开发开放攻坚战,争当深入贯彻落实科学发展观排头兵的重要内容。周密计划,积极推进,加大力度,加快发展。2010年,伴随行政管理体制改革,滨海新区便推出了“五大改革”,保障性住房制度改革位列其中。2010年6月,《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》推出时,新区政府就明确宣布:滨海新区担负着构建和谐社会,构建生态宜居城区,让新区人民安居乐业的责任,要在各方面先行先试。新区将在做到应保尽保的基础上,继续提速扩面,使更多人享受滨海新区的保障性住房。
今年全面推开的“十大改革”,深化保障房制度改革依旧是重要内容。根据《滨海新区深化保障性住房制度改革实施方案》,新区将进一步完善和创新住房保障方式,在确保户籍人口低收入人群应保尽保的基础上,重点解决外来常住人口和户籍人口中“夹心层”的住房问题,做到“低端有保障、中端有供给、高端有市场”,构建政府主导、市场引领,多层次、多渠道、科学普惠的住房供应体系,率先实现小康社会的居住目标。
滨海新区深化保障性住房的新做法、新目标在广大市民中引起广泛关注,记者日前就新区深化保障性住房制度改革的相关情况进行了深入的采访。
保障新区人“居者有其屋”
滨海新区在国家和天津市的政策框架内,以“保障”为硬措施,以“安居”为目标,以构建和谐社会为落脚点,对中低收入人群实现“应保尽保”,使“夹心层”也享受到保障房政策的温暖。
设定“应保尽保”基准点
按照滨海新区目前的政策规定:人均年收入2万元以下,人均居住面积12平方米以下的家庭,均属于新区保障的低收入家庭。这也是新区保障房制度保障的底线标准。目前,这类家庭在新区有2000多户。对于这些家庭的住房困难,新区全部进行“兜底”,主要采用发放补贴的方式予以保障,每户家庭最低月租房补贴额为410元。
为保证发放的补贴能“精确制导”、“应保尽保”,新区制定了严谨、完善的流程,除申请补贴必须提供租房合同之外,相关部门还会对使用情况进行后续监管,定期进行调查,以确保两种补贴专款专用。目前,新区符合条件的家庭已全部享受这一政策。
解决“夹心层”住房难题
“夹心层”的住房问题,一直是社会关注的热点。所谓“夹心层”,通常是指收入并未低到申请廉租房或经济租赁房的基准点,又无能力购买随行就市决定价格的普通商品房,这些人往往参加工作时间短,有良好的职业预期,却没有足够的经济实力,这种人群被称为“夹心层”。他们游离在保障与市场之外,是住房商品化中的尴尬人群。而这部分人群往往年纪轻,有梦想,执着于机遇。新区恰恰是这类人群汇集的创业热土。
从去年开始,新区通过普通限价商品房来满足这部分人的住房需求。只要有新区非农业户籍,家庭住房建筑面积不超过60平方米,家庭上年人均收入低于3万元,并且申请前的五年内没买卖过房产,都能申请普通限价商品房。
记者采访了因此而受惠的家庭。今年塘沽首期普通限价商品房的选房现场,第一位选房的张双和爱人选择了一套建筑面积为64.59平方米的单元房,张双高兴地说,这是2011年她收到的第一份厚礼,终于实现了安居的梦想。张双在天津开发区某物流企业工作,她在塘沽新村地区有一套30多平方米的独单,2010年孩子出生后,就开始考虑换一套大一点的房子。“我们的收入不高,没法负担太高的房价。但我们又不够资格去申请廉租房,而且廉租房也并不适合我们一家三口居住。我们了解到了塘沽有限价商品房,就试着去申请,结果如愿以偿,圆了安居梦。”
今年,新区继续进行探索。在原有条件不变的情况下,对家庭人均年收入3万元以下,人均居住面积12平方米以下的家庭,也提供公共租赁住房,租金价格相当于市场价格的70%。保障的范围进一步扩大,保障的标准进一步提高,新区的保障性住房供应体系进一步完善。今年,新区已开工公共租赁住房18.3万平方米,开工建设普通限价商品房22.8万平方米,两年内将全部竣工,做到对符合条件的家庭都有房源提供。
滨海新区的保障房制度改革,立足现实,着眼发展。在住房保障的政策制定上,集中体现出这一思路。比如,在解决“边缘人群”的住房需求方面,就通过建立多层次的住房供应体系,使居者有其屋。于是,保障范围设定,保障标准制定,保障对象公平,保障准确有力。一系列制度设计,保障着置身滨海的人安居乐业。带有新区特色的保障房制度改革,从构建社会公平着手,从构建和谐社会着眼,在增强新区活力的同时,增强新区的魅力。
如今,在滨海新区实现“安居”已不是奢望,公租房、普通限价商品房使中低收入人群的住房梦想照进了现实。滨海新区的保障性住房制度改革,正惠及更多人群,聚拢更多的人创业在滨海,乐业在滨海,安居在滨海。因为,这座城市让他们切实感受到“保障”给他们带来的归属感、幸福感。
为外来人口提供住房保障
外来人口是我国城市化进程中不可忽视的存在。要不要为外来人口提供住房保障,如何提供保障,也是无法回避的现实课题。在许多城市仍进退维谷的时候,滨海新区面对“新滨海人”大量涌入,外来人口快速增加的现状,果断行动,将对外来人口的“保障”落在了实处,在解决外来人口安居的问题上,创造出滨海范式。
推出两种政策性住房
滨海新区在保障房制度改革中,创新性地提出“优先解决来新区就业的各类人员住房困难”,将外来人口纳入保障范围,推出两种政策性住房:蓝白领公寓和定单式限价商品房。大批外来人口的住房需求得到满足,企业的后顾之忧迎刃而解。这一举措成为滨海新区招商引资,吸引企业落户的一大优势。
记者在中心渔港蓝领公寓看到,公寓分为四人间和六人间居室,按平均每两个人配备一间独立卫生间,生活必需的家俱齐全。蓝领公寓生活配套齐全,超市、餐厅等设施按照服务公寓的标准设置。一位在滨海鲤鱼门工作的山东小伙子告诉记者,他们四个人住一间居室,平均每个月花一两百元就完全可以了,生活很方便。
如今,新区已建成200余万平方米蓝白领公寓,分布于天津开发区、天津港保税区、中心渔港、轻纺经济区等各个区域,解决了20多万职工的住房需求。今年,新区又开工建设了91万平方米,能满足10万人的需求。建成高级人才公寓、白领公寓、蓝领公寓、建设者之家等30余处,住房35821套,床位20多万个,同步配备了完善的生活配套设施,制定了每月仅120-150元的低廉收费标准,为外来建设者营造了安居之所。
对于企业需要的人才,新区提供专门为企业定制的定单式限价商品房。据定单式限价商品房需求调查,新区共有8500余套定单式限价商品房需求。
就职于天津开发区某外资乳品包装机械公司的设备工程师王连秋告诉记者,他和妻子多年来一直租房子住,“没孩子前还凑合,但有了孩子后,就感觉必须要置办个家,但一直没有找到合适的。以前从来没有想到自己也能申请保障房,新区放宽了准入条件后,解决了我的大难题。”王连秋在滨海欣嘉园购买了一套96.45平方米的房子,明年就可乔迁入住。
目前,滨海欣嘉园是新区范围内规划面积最大的限价商品房项目。只要是在新区工作的,本市户籍在本市范围内只有一套住房,非本市户籍在本市无住房的职工都可以购买,每个家庭只能购买一套。这种惠及职工也满足企业需要的准入条件,一下子使许多原本被排除在保障范围外的人群进入了保障体系,享受到新区保障房政策带来的实实在在的好处。
解决落户企业后顾之忧
蓝白领公寓,定单式限价商品房,是新区立足现状、着眼发展推出的政策性住房。滨海新区处于改革开放的前沿,项目云集,地域广大,企业快速聚集,解决职工的住房需求,直接关系到企业对员工的吸引力,关系到外来人口的稳定。于是,蓝白领公寓,定单式限价商品房,成了帮助落户企业解除后顾之忧的配套工程。
富士康(天津)精密工业有限公司便是受益企业之一。资深副理郑胜忠告诉记者,富士康把住房当成吸引员工的重要手段,针对不同员工推出了不同的解决方案。滨海新区的蓝白领公寓对该公司一线员工非常有吸引力。郑胜忠说,无论是完整性还是成熟度,在其他地区还没有看到可与新区蓝白领公寓相媲美的。目前,坐落于天津开发区第十三大街的天富公寓,是富士康员工公寓。将为富士康在开发区生产基地内的9000多名员工提供居住服务。定单式限价商品房也为企业中高层管理人员迁入新区提供了条件。郑胜忠表示:“价格本身非常有诱惑力,再加上公司根据员工不同情况提供的奖金,买房不会给他们造成太大的负担,为员工安心在企业工作提供了很大便利。”
天津财经大学房地产经济研究所的一份报告将外来人口分为两个部分:一部分是劳务人员,即通常意义上的外来人口,另一部分是根据企业需要引进的各类人才。随着滨海新区开发开放步伐加快,区域影响力、吸引力增加,人才和劳动力的聚集度会不断增加,天南地北的外来人口大量涌入,不仅显现出对住房有增量的需求,而且随之产生的是对供应结构、供应方式多元化的需求。根据第六次人口普查统计,目前滨海新区外来常住人口已经达到了124.45万人,超过了119.78万户籍人口的数量,在248.21万常住人口中占半壁江山,成为新区建设的重要力量。此外,新区存在大量的通勤人口,每天在天津市区和滨海新区之间往返,“潮汐式”上下班,不仅给工作、生活造成时间和通勤成本的负担,也给道路交通带来很大压力。
据新区规划和国土资源管理局局长霍兵介绍,新区政策性住房的推出,使外来人口无需再“流动”,避免了“潮汐式”上下班方式给交通、生活带来的巨大压力。更多的“稳定感”为企业解决人才“来不了、留不住”的问题提供极大的帮助。同时,企业也进一步增强了对新区的“向心力”。
创新保障房运营机制
“城市,让生活更美好。”上海世博会的宣传语拨动了人心。要真正实现城市让生活更美好,就必须破除交通拥阻,工作、生活长途跋涉的窘境。如何使工作圈、生活圈、居住圈形成合理的分布,已经成为人们思考城市概念、格局的重要价值取向。
滨海新区在保障房规划建设中,充分考量工作圈、生活圈、居住圈在空间分布上的关联性,体现城市发展的宜居理念。
按照生态宜居城区标准规划
滨海新区保障房纳入生态宜居城区住房供应体系,从一开始就高标准起步,站在高起点上。副区长蔡云鹏说,新区的保障性住房统筹规划、合理布局、配套建设,充分满足服务对象对交通、就医、就学等配套设施的要求,绝不会因为是保障房便降低要求,降低标准。
今年,新区出台了《滨海新区蓝白领公寓规划建设管理办法》,明确要求蓝白领公寓公共服务设施,要根据周边社会化服务设施配套情况安排,确保满足居住者在餐饮、购物、文化、金融、医疗、健身、理发美容、洗衣等各方面的需要。定单式限价商品房的建设也是如此,滨海欣嘉园坐落于黄港休闲居住区内,生态环境良好,便民商店和综合商业广场两级商业配套,既满足居民的日常生活需求,又引进知名品牌,提升商业形态档次。今年,连接欣嘉园与胡家园的滨海新区西中环通车,从滨海新区核心区驾车到欣嘉园,仅需10余分钟。
着眼发展,超前规划,对配套设施高标准要求的保障房,不但满足现实需求,也着眼未来发展,既有保障的基准点,也有建设生态宜居新城区的高标准。
形成“三位一体”建设模式
新区的保障房建设主体,并不是单一的政府模式,而是政府、企业、社会力量的协同作战,保障房建设合力更强,保障房建设的力度更大。
比如,在蓝白领公寓的建设中,新区形成了政府投资对外运营、企业投资对外运营和企业投资自建的“三位一体”建设模式。蓝白领公寓主要由功能区管委会负责建设。建设资金由管委会负责筹集,资金来源渠道之一,是各功能区出让经营性土地中政府净收益的10%。专项资金不足部分,通过银行贷款和管委会其它自有资金解决。同时,也可以吸引社会资金建设,建成后由企业持有产权并按规定运营管理。天津开发区东区原国翔公寓(现更名为“天翔公寓”)是一个典型例子,该公寓最早由天津国臣投资集团有限公司投资兴建,设计入住总容量为13456人,以廉租方式面向滨海新区各企业员工出租。目前,公寓入住率已经突破85%。
“三位一体”的运作模式,使新区保障房建设拥有了整合社会力量的通路,确保了资金来源和土地供应,避免因资金缺乏而使保障房建设难以推进的问题。
创新保障房价格形成机制
保障房的价格如何确定,是保障房制度改革中非常复杂的问题。新区完善和创新住房保障方式,把保障房体系和商品房体系有机地联系起来,创新保障房价格形成机制,做到了既达到“保障”的初衷,又促进房地产市场健康发展。
比如,新区的定单式限价商品房,就是参考国际通行的房价收入比理念,创新设计了按“成本法”确定销售价格的办法。即包括建安费、前期费、财务费、间接费、小配套费等在内的建设成本,加上销售价格5%的开发利润,形成最终销售价格。这种定价方法既考虑到居民的收入水平和购买力,又考虑了建设成本和社会资金投入定单式限价商品住房建设的可行性。用市场化的思路,用保障房的理念,既要保障有力,又要可持续发展,这是新区保障房制度改革的创新之举。
保障房制度改革的滨海示范
滨海新区的保障房制度改革,充分体现了自身的创新性、独特性。从保障人群看,新区从解决住房困难人群入手,确定“应保尽保”的基准线,通过发放补贴、建设各类保障性住房等,满足中低收入人群的住房需求。
“夹心层”的住房问题也在新区的保障房制度改革中得到解决。新区通过普通限价商品房和公共租赁房,使这些城市住房的“边缘人群”进入保障房制度体系,为这类人群安居在滨海提供了坚实的保障。
新区创造性地将外来人口纳入保障范围,突破户籍屏障,促进新区实现基本公共服务在全体社会成员间的均等化,使外来人口也享受住房保障,这个随着城市化进程加剧而显得愈发突出的时代课题,在新区得到破解。
保障标准高,保障范围广,新区保障房制度改革旨在率先实现小康社会的居住目标,是建设和谐社会首善区的组成部分。在近期召开的滨海新区保障性住房规划设计专家研讨会上,来自京津两地的建筑设计、城市科学、保障性制度改革领域的专家对新区的保障房制度改革给予高度评价。专家们认为,滨海新区的保障房制度改革思路、途径、对策明确,以房价收入比研究、购房人群研究等大量分析研究和数据调查,作为制度改革的基础,方法科学。以科学的规划建设布局,为当前城市发展中的“城市病”开出了良方。
新区的保障房制度改革,体现的是“以人为本、执政为民”的理念,传递的是让改革发展的成果及时惠及民生的信息。创造出保障房制度改革的滨海示范。时报记者陈西艳报道