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广州北京路步行街商圈羊城晚报记者朱文海摄(资料图片)
财经调查
商业地产租金上升调查⑤
羊城晚报记者孙晶实习生刘玮盈
刚过去的国庆黄金周,广州百货零售业在阵阵寒风中的嗟叹声犹在耳边,另一边厢,羊城晚报记者连日来调查发现,在经济不景气的大背景下广州的铺租却一涨再涨,顶手费更是节节攀升。有零售商透露:“近两年来广州部分区域的商铺顶手费甚至翻了倍。”不少商家都叫苦不迭:“商业地产的泡沫该挤一挤了,否则对零售业的发展是很大的打击。”
顶手费不受约束卖家随意开价
“现在我们众多连锁小店最头疼的就是续约要缴纳顶手费。这笔费用非常随意,卖家想收多少就多少,从十多万元到几十万元不等,而且商铺租金也要继续涨。”广州宝生园总经理许晓宇对羊城晚报记者表示,现在很多品牌要发展,但普遍面临铺租上涨以及顶手费高企的问题。
市民黄小姐的遭遇似乎更能说明顶手费的随意性。“我想在自家小区内街道开一家洗衣店,一家70㎡的小食店想以10万的顶手费转让给我,我认为价钱过高。等两个月后在附近以2万元的顶手费租到了面积相等的服装店。”黄小姐对此感到很疑惑:“条件相差不大的两间店铺为什么顶手费相差如此远?”
对此,该小区合富置业的吕小姐回应:“由于顶手费的高低不受法律约束,纯粹由上一手卖家规定,卖家根据自己经营期间对店铺的投入确定顶手费。虽然买卖双方对此顶手费的价格可以商量,但目前各区顶手费高企已成为行业共识,所以原则上卖家不会轻易大降价。”
30平方米商铺顶手费叫价120万元
羊城晚报记者走访了海珠广场附近的万菱广场玩具精品批发中心,在附近的报纸亭发现了大量商场内店铺的转让信息。经致电得知,所有转让的店铺因所在楼层数的不同,收取17万至35万不等的顶手费。其中负1楼10㎡店铺顶手费为17万,1楼11㎡店铺顶手费为20万,2楼5㎡店铺顶手费为30万,而处于人流量较少的5楼42㎡店铺的顶手费只需35万。另外一位1楼的店主向羊城晚报记者透露:“20万元的顶手费算低了,基本上11㎡的店铺都是30多万的,而大店铺(30㎡左右)的顶手费更高达120万元。”
随后,记者又来到荔湾上下九商圈,随机采访了几十家有意转让的店铺。由于上下九商圈的临街店铺面积较大,在100㎡到200㎡,而商场铺面积则大多数在10㎡以下。一位黄姓地产经纪人表示:“100㎡左右的店铺,上九路地段最划算的顶手费也要20万元,至于下九路那边更贵,起码50万元。”
“顶手费主要受设施影响,例如服装店配备试衣间、饭店配备厨房、用具等。另外,店铺大小、经营范围、人流等都对顶手费的高低造成影响。据我们统计,顶手费在近年来普遍上升,其中以天河的商铺顶手费最高。”中原地产商铺部一位人士告诉羊城晚报记者。
上下九商圈部分商铺顶手费
店铺位置经营范围店铺面积顶手费用商铺类型
上九路服装100㎡ 20万街铺
下九路服装80㎡ 50万街铺
恒宝广场服装220㎡ 30万街铺
下九路小食18㎡ 4万街铺
十甫名都小食12㎡ 2万商场铺
下九路服装10㎡ 6000元(空转)商场铺
东急商场服装6㎡ 5000元(空转)商场铺
万菱广场玩具批发中心商铺顶手费
店铺楼层数店铺面积顶手费用商铺类型
负1层10㎡ 17万商场铺
1层11㎡ 20万商场铺
2层5㎡ 30万商场铺
3层42㎡ 35万商场铺
(制表孙晶)
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天价顶手费是最后的疯狂?
不过,也有行业专家认为,顶手费实质上是对未来预期的心理预期,其价格变化相比商铺租金和售价有滞后反应,“目前高居不下的价格已是最后的疯狂”。
“顶手费往往就是‘租上租’带来的交易费,在购物中心一般不允许,有的只能在暗地操作,而在批发市场和街铺则非常普遍。”第一商业网总裁黄华军表示,广州的零售市场整体销售下滑,但顶手费却没有下降,这就说明目前还有很多热钱在砸向商业地产。
“有钱人不能投资房地产、股市,那就会转而投向商业地产,而且这种情况已经愈演愈烈。”黄华军认为其实在广州部分区域如番禺已经出现商业地产泡沫的问题,“但是市场最终会通过错位来调解,不过,投资者很有可能一不小心就步入雷区”。
然而,广东流通业商会执行会长黄文杰则认为,由于整体零售业在今年上半年的表现不理想,商业地产的投资者们已经变得谨慎,一些来自国外的热钱甚至开始撤出中国商业地产。“顶手费是对未来收益的心理预期。顶手费的波动变化相对商铺的市场售价与租金水平变化有大约半年左右的滞后期。目前广州新商铺的租金价格开始出现平稳走势,可以判断之前的租金高速增长轨道已经走完。因此,距离顶手费出现下调的日子应该不远了。”
孙晶、刘玮盈