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利益重构尝试
把土地开发的收益尽量多地留在本村，是农村集体大力开发小产权房的经济诱因。因为小产权房的开发，直接改变了原有房地产开发过程中的土地增值收益分配。最主要的受益者从县市级政府和房地产商，变成了村集体、乡镇政府或农民。
北京市被叫停的青龙头村“千湖庭院”别墅项目，就是农民试图撇开地方政府，与开发商共同分享土地收益的标本。
建成后的别墅售价预计在3500元/平方米左右，而根据北京市国土资源局数据，与青龙头项目同处房山三级地价区的“福星家园”楼盘，售价在5000元／平方米上下。显然，除村民与开发商获利以外，购房者也能从中省出不少购房成本。
不可回避的事实是，青龙头村的小产权项目设计，彻底打破了既有的房地产开发利益分配格局。
根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20%到30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。
另据东北财经大学教授姜春海的研究，从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20%～30%，甚至40%以上(当年获利2000多亿元，利润率为16%左右);政府占30%～40%(获利3000多亿元)，金融机构占5%～10%(利息收入1000多亿元)，建筑商10%～15%，5%～10%“非正常”流失。
然而计算青龙头村的规划方案，村民将获利4500万元、开发商获利1500万元、村集体获利公建住房与150万元的项目股权收益。
显然，在这个利益重构的分配格局中，房地产开发的最大获利者既不是地方政府，也不再是开发商，而是村民与村集体。
撇开了政府的收益分配，也就必定失去了当前政策的保障，这便是小产权房遭遇重重阻隔的利益现实。
法律上的樊篱尤如一把悬在头上的利剑，威胁着小产权房的存在。但小产权房低廉的价格与供应规模的迅速扩大，正在满足着许多中低收入人群的居住需求。如果将他们强行逐出，相信又将引起房地产市场中的轩然大波
买，还是不买？这是一道充满诱惑和困惑的选择题。
居住在深圳市宝安区福永镇的张文，曾两度犹豫不决地做着这道题，而他最终的选择都是后者，“这样的房子便宜，价格只是周边正规商品房的1/3，买的话很合算。但因为它不合法，随时面临被拆的风险。”
张文所说的“这样的房子”，指的就是农村集体土地上开发的小产权房。在广东，小产权房还有一个更普遍的叫法是“集资房”。
福永是深圳机场所在地，虽为关外，但深圳飞涨的房价，已带动这里的商品房售价升至近万元，而小产权房的价格仅在3000元左右，这让很多人为之动心。
“德兆花园”，是福永镇凤凰村一个小产权项目。根据“德兆花园”售楼人员许巧燕的介绍，这个小区自2006年8月开始销售，总共有近400套房，如今两居的户型仅剩9套，三居户型更只剩下3套。
“这不算什么，‘聚龙居’(福永镇桥头村的一个小产权项目)卖得更快。”张文讲述着自己的看房经历。去年，他看上了福永镇另一个小产权项目“聚龙居”，就在他为房子没有产权证而犹豫不决时，这个楼盘的房子已经迅速销售一空。
面对像“德兆花园”“聚龙居”这样的小产权房，深圳市政府并非无动于衷。早在2003年，深圳市也对小产权房进行过查处。这座中国城乡一体化最快的城市，比其他任何一座城市都更早地体会到了处理小产权房的难度。
2003年10月《深圳商报》一篇题为《深圳：66幢违建楼竟堂皇发售》的报道引起了深圳当局的重视。该文称，深圳龙华镇民乐村里建起了一片超大型的违法住宅小区，里面有“民乐翠园”“民乐花园”和“民乐雅园”三大楼盘。而这60多幢楼房从开发到销售，整个过程都没有办过任何合法手续。
这篇报道让宝安区政府迅速组织国土、公安及地税部门的执法人员进入滢水地产开发有限公司在民乐村的售楼处，对事件展开全面调查。时任宝安区常务副区长的何学文还亲自到龙华镇政府，召集各部门研究处理方案。
但对抗也随之产生。11月2日，“民乐三园”的业主自发组织了规模浩大的游行，这迫使政府不得不承诺“对已入住的房一定不会拆除”。
如今，民乐村的房子依然是深圳最走俏的二手房之一。由于处于梅林关口，在华强北上班的人很多都在此置业。记者了解到，“民乐翠园”“民乐花园”现在有大量的二手房在买卖。据小区居民反映，二手房的销售情况很好，售价一般为5000元/平米左右，而这些房子的开盘价仅售2000元/平米。
而在对业主的权益保障方面，则通常是有一份开发商与业主签订的“购房合同”为凭。“购房合同”里面包含有“集资建房合同”和“见证书”两部分，往往由开发商指定一家律师事务所负责见证。“见证书”里也涉及到了如遇国家征收土地，会给予业主一定补偿的条款，但具体补偿方式和数额并未提及。而其中的“集资建房合同”就是广东称呼小产权房为“集资房”的起源。至于二手房的买卖，买卖双方只须到开发商处签一个合同，房屋就算是正式过户。
业主陈小姐在“民乐翠园”“民乐花园”投资了两套一居的房子，现在正在转手出售。当记者表示对小产权房的风险感到担心时，陈小姐表示“民乐翠园”“民乐花园”一共有3000多户居民，已经形成了一个大社区，现在建设的市政配套都会考虑到这个大社区的利益，拆除的可能性几乎为零。
尽管在2004年，广州市政府就强令拆除当时被称为“广州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龙怡苑”。一个1000多套房子不到10天就被一抢而光的风光楼盘，被强行拆除，至今仍让购买小产权房的人谈之色变。此举比之北京如今的“三停”犹有过之。
但深圳市国土资源和房产管理局宝安分局一位不愿意透露姓名的官员也承认，“面对像民乐这样规模庞大的小产权房，拆除确实难度太大，如何让它合法化更符合现实情况。”
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