|
以租代售，规避政策风险
中午吃饭的时候，欧阳梳理了一遍上午得到的信息反馈，更坚信“小产权房”值得押上一注。但他多了一个心眼，“开发商现在口头一个个许诺，一个个利好的证据，又有多少可信？”
他向西南交大的一个朋友借了一款可以录音的MP3，决定再到城市北郊的北湖风景区看看。
北湖风景区是成都市另一个“小产权”楼盘的集聚地，比较知名的楼盘是“北湖印象”，规划面积500亩，建筑面积80万平方米，可以容纳2万人，一向被视为成都市“小产权”楼盘的代表作。
从小区对面的北湖客运中心出来，欧阳就打开了录音设备，藏进口袋，“没有哪家小产权楼盘肯将口头承诺写进协议，万一购买了‘北湖印象’，口头承诺录下来将来或许对我有利。”
“北湖印象”已经进入三期，外观看来完全是一个中高档商品房的开发架势，保安、观楼车应有尽有，小区沙盘展示区人头攒动，装修豪华得就像一个宴会大厅。
这与上午看到的几个楼盘销售处猛一看像个工棚完全是天壤之别。“我们这不是小产权房，因为你根本连小产权证都拿不到，更不用说以后转为正式产权。”售楼小姐开门见山。
“北湖印象”的单价是2600多元，仍旧必须一次性付清，不可办理按揭，“我们这是农民新居，所有的房子只签订70年的房屋使用权转让协议，说白了，也就是一纸租赁合同。”
欧阳这才注意到，咨询处的销控表在这里摇身变为“租控表”，这实际就是成都目前流行的“小产权房”“以租代售”，本质上说，购买“府河星城”与“西郡兰庭”，签订的其实也是这种租赁合同。
把农民房租给城镇居民，在中国乡村经济生活里早已是一个普遍现状，从形式上看，“租”与“卖”之间并没有严格的界限，我租你一个月的房子，还不是等于买了一个月的使用权？
房租租期越长，租金越是一次性付清，租赁的行为就越靠近买卖行为，京郊闻名遐迩的画家村，从短租、长租到买断，就是一条连续的曲线。
“这和卖商品房又有什么本质区别？既然是租赁合同，我为什么要租70年？10年可以吗？”欧阳反问。
“不可以！必须70年！”售楼小姐斩钉截铁。
“那你们其实就是换了一个卖房的说法而已。我买了其他的小产权房还有转正的一点希望，买了你们的房，却是租了70年，末了，什么也得不到。”
欧阳盘算，法律规定，租赁合同最长20年，也就是说一旦他签订了北湖印象这个所谓的租赁合同，“70年的使用权”根本就是一个无效合同，至少后50年的保障从何而来？
北湖印象一期已经有不少人入住，有楼面打出了转卖的广告。欧阳在一桌搓麻将的老人旁边驻足。“对我们而言，在哪养老都是一样，把城里的房子留给儿子住，自己搬到这里，环境又好，只要不遇到政府征地拆迁，租70年和买70年又有什么关系。”一个老者说。
北湖印象售楼部挂着成都市有关领导视察小区的照片，售楼小姐一边出示上级领导的批示，一边劝欧阳不必有任何顾虑。她强调，虽然是租赁合同，并不影响以后的转手交易，“你可以到管委会办理一个使用权转让协议，至于差价，那就是你的事情，也不要缴税的。”
四川省社会科学院经济学者陈武元说，王明所谓223个小产权楼盘的数据虽然没有官方证实，但按照他的估算，起码也占据了房地产市场供应的20%左右。“北湖印象”这样“以租代售”的变通方式较为普遍，规避了目前对“小产权房”买卖的争议与法律限制。
从“北湖印象”出来，欧阳又去了一趟永康森林公园，在这个成都西北角的“绿肺”，他至少看到了10多个小产权楼盘，多数是别墅，售价4000多元一平方米，大大超出了他的预算。
有人认为，“小产权房”的出现，必然会冲击商品房市场，有利缓解商品房的高企态势，但王明提醒欧阳，长期看，很可能是一个中和的过程，“商品房可能销售受到一定影响，小产权房的价格却肯定是逐步上扬，因为它的参照价是商品房。”
商品房的开发需要经过土地一级市场的招挂拍，高房价很重要的原因就是高地价，而“小产权房”因为是乡镇甚至村一级开发，往往是零地价，这也是小产权房之所以有价格优势的原因。
星彦地产研究中心副总监赵莎莎说，商品房地价成本占开发成本的50%，甚至更多，利润点只有25%左右，但小产权房即便卖2000多元单价，利润点也有50%以上，“很难说，买哪个更划算。”
傍晚时分，欧阳咨询了一位中介公司的经纪人，经纪人透露，目前已有中介代理“小产权房”，挂牌租金与商品房无二，但要想出售，找到接盘人尚有难度。
有怎样的产权界定就必然有怎样的市场表现，因为合法身份遭到质疑，小产权价格低了一大截；因为低价，小产权房又更富竞争力；还是因合法性问题，小产权房增值缓慢。
在城市的北部转了一天，欧阳的感受从“迷茫”升级为“焦虑”。
无论是有着安家置业梦想的欧阳，还是想着投资赚钱的陈建平，都是因为在房价高企的商品房市场内无法获得机会，而将他们的梦想寄于“小产权房”。
但欧阳却发现，在“小产权”这个迷局里，买意味着风险，不买可能意味着又一次安家置业乃至投资机会的丧失，进退维谷。
|
