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遍地开花的幕后推手
乡镇政府、街道办事处乃至村委会是亲手策划“乡产权”开发的主体，这种“类房地产开发”产生的利益回报，基层政府可以拿出一部分向农民分红，剩余的用于投资乡镇建设，缩小城乡发展不平衡带来的二元鸿沟。
“小产权房”因为城市的房价压力而变得突出，呼声渐涨。考虑政策风险与法律瓶颈，很难在现阶段就作出判断，它到底能为城市中低收入阶层解决多少住房实际困难。
相对北京市高调叫停“小产权”项目与济南等城市的强制拆除，成都“小产权房”遍地开花的幕后推手又是谁？
“新居工程”提供房源
关注成都的“小产权房”，必须提及成都市政府近年来实施的“土地整理”、“金土地工程”与“农民集中居住”。成都市政府认为，农村土地的非耕地部分大约占农地总量的22%至30%，若拆并、搬迁集中修建住宅，将可以腾出2／3的农村集体土地的非耕地。为此，成都从2005年起实施“金土地”工程，到今年6月，成都市长宣告，“金土地”工程已经整理土地70万亩，增加有效耕地面积8万亩。
与之对应配套的是“农民集中居住”，也就是“新居工程”，无论是“府河星城”还是“北湖印象”，记者所走访的绝大多数小产权楼盘都与“新居工程”沾边。新居工程是成都市推进城乡统筹的一个重要组成，自2004年始，政府对150万亩宅基地全部进行整理，集中修建农民住宅。
175个新居工程被认为是为“小产权”的大规模出现提供了强力支撑。以“北湖印象”为例，销售人员之所以敢于放言房子没有任何风险，是因为项目开发属于“198”区域内的农村新型社区建设，是得到政府认可的。
“198”区域农村新型社区建设是指在成都中心城区198平方公里的规划非建设用地区域内，规划编制建设用地和生态用地，“198”区域控规经市规委会审定后不再调整，各区县负责执行，市规划局负责监督。
“北湖印象”所在的龙潭街道办事处新居工程建设办公室主任罗渝江给记者提供的一份材料显示，“北湖印象”所在的同乐村经村民大会投票表决，成立了集体资产经营公司——乐迪投资有限公司，村支书黄德银任法人代表。村民将1600余亩土地托管给乐迪公司进行新型社区建设与集中流转。
新居工程的钱从何而来？乐迪公司以招标方式，确定四川祥普实业公司全额投资修建，工程竣工交付后，乐迪公司用集体资产经营所得分期偿还祥普公司的工程建设资金。也就是说，乐迪公司将社区住房的35%用于对外租赁，租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得受益。
这个租赁，实际就是后来“购房者”在北湖印象“售楼部”看到的70年使用权转让合同，由“购房者”与建筑商签订。
“农村土地配额充裕，却无钱建设新居工程；建筑商资金充裕，却在城市面临地价高涨、配额紧张的土地缺口，‘北湖印象’的这种操作模式使得双方压力都得到了有效化解。”星彦地产研究中心副总监赵莎莎认为。
这样的资源互补同样是“府河星城”等新居工程的典型合作模式，“基层政府直接找建筑商寻求合作，请注意不是开发商，前者意味着工程的政府行为，后者代表着市场行为。”赵莎莎说。
“府河星城”近十家建筑商“分而建之”就是这样的背景下出现，“对开发商而言，这等于送钱给他赚，由于是政府主动找上门，开发商认为不会有任何风险。”小产权销售经理王明(化名)介绍。
普遍的做法是，建筑商先造一批房子用于农民安置，根据协议拿到相应的补偿地皮建造对外销售的楼盘，“谁先造好，谁先抓阄拿到楼盘销售。”王明说。
“府河星城”1.3万多户，其中安置农民5000多户，剩余的对外销售，当然，出现10多家建筑商建造销售的情况属于个案。不过，王明坦言，不少新居工程实际操作中，可能对外销售的房屋所占开发量高达80%。“由于利润丰厚，基层政府肯定与建筑商有一个协议，将部分收益返还集体经济，用于农民保障与乡镇建设。”
赵莎莎也告诉记者，为了防止贪渎，往往政府找的建筑公司都有国字背景。罗渝江认为，“北湖印象”与“小产权”完全是两个概念，是合法的。不过，无论从当地媒体、还是市场反馈，包括接受记者采访的成都置信集团副总经理唐名琏都认为，新居工程其实就是“小产权房”的性质。
在赵莎莎看来，“北湖印象”是成都“小产权”的领头羊，是第一个吃螃蟹的角色。北湖印象早在2005年就曾与赵莎莎所在的公司有所接触，商议销售事宜。但当时成都人并没有小产权的概念。在北湖印象整个推广过程中，一直伴随着当地媒体的曝光与争议，因此后来似乎搁浅了一段时间，直至2006年才以现房亮相，“此时，人们对小产权的接受程度已经很高”。
去年，在成都簇桥新苗村，一些市民5月31日才交了房款，6月1日就接到了拆迁通知，原来这个“乡产权”项目所在地已经规划为其他用地。
王明告诉记者，不排除有些村打着新居工程的名头开发小产权楼盘，“先上车后买票”。
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